路線価 (2023) 大阪府大阪市都島区都島本通4-174 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市都島区大阪府大阪市都島区都島本通４丁目１７４番
価格時点	2023 年
駅名	都島駅 から 580m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	6,190万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万4,614 円 1平米 31万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	6,210万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万7,920 円／坪 1平米 32万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね都島区及び隣接区内の住宅地域である。需要者の中心は当該地域の一次取得者及びマンション等からの買い替えによる二次取得者である。当該地域は東梅田直結の谷町線都島駅から徒歩圏内にあり交通利便性が比較的良好であることから需要は堅調である。取引の中心価格帯は３階建新築で５，０００万円程度が目安であり、賃貸マンション用地は価格が高騰する。 (2) 同一需給圏は、都島区、隣接区内の住宅地域である。需要者は主に、同一需給圏内の一次及び二次取得者層。需給動向は、利便性が高く都心への接近性は良好であり、都島区内でも特に選好性高く需要は高い。中心となる価格帯は新築戸建住宅で、５，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は一般住宅と共同住宅等が混在する住宅地域であるが、主として自己居住用の戸建住宅を中心とすることから、当該地域の主たる需要者は収益性より資産性等を指向するものであると考えられる。したがって本件においては市場価値を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は一部賃貸マンション等が散見されるものの自己使用の戸建住宅等を中心とする地域であることから、当該地域の主たる需要者は収益性より快適性を重視する取引価格の水準を指標に決定されることが一般的である。したがって本件においては比準価格を概ね標準に、収益価格を比較考量し、周辺の需給動向等を勘案し、更に代表標準地及び前年価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	都島駅南東方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	58.7 坪 (194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市都島区大阪府大阪市都島区都島本通４丁目１７４番
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないものと予測する。都島区内の住宅需要は堅調に推移しており地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として成熟しており地域要因に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は緩やかな上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 105万4,614 円 1平米 31万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 105万7,920 円 1平米 32万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 105万4,614円 1平米 31万9,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 101万1,636円 1平米 30万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 105万7,920円 1平米 32万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 101万1,636円 1平米 30万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)海外の金融引き締め、ウクライナ情勢、原材料価格の上昇等に注意する必要がある。都島区の人口は増加、高齢化率は上昇している。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが物価上昇、金融資本市場の変動等の影響に注意する必要がある。都島区の生産年齢人口は微増傾向にある。
地域要因
(1)都島駅から徒歩圏内にある容積率３００％の住宅地として成熟しており、地価は上昇傾向にある。地域要因に変動はない。 (2)特に変動は認められない。標準地において、地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	304 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市都島区
地域	大阪府大阪市都島区都島本通４丁目１７４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万9,276 円／平米 102万2,466 円／坪
推定価格 平米 坪	33万7,274 円／平米 111万5,028 円／坪
標準価格 平米 坪	32万4,302 円／平米 107万2,142 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	311 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市都島区
地域	大阪府大阪市都島区都島本通４丁目１７４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万9,755 円／平米 109万170 円／坪
推定価格 平米 坪	34万2,079 円／平米 113万913 円／坪
標準価格 平米 坪	30万7,625 円／平米 101万7,008 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	310 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市都島区
地域	大阪府大阪市都島区都島本通４丁目１７４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万71 円／平米 119万395 円／坪
推定価格 平米 坪	35万377 円／平米 115万8,346 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,810 円／平米 101万4,314 円／坪
査定価格 平米 坪	31万9,000 円／平米 105万4,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	310 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市都島区
地域	大阪府大阪市都島区都島本通４丁目１７４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万9,084 円／平米 92万2,652 円／坪
推定価格 平米 坪	28万8,203 円／平米 95万2,799 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,273 円／平米 101万2,539 円／坪
査定価格 平米 坪	31万9,000 円／平米 105万4,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情