路線価 (2023) 大阪府大阪市都島区東野田町1-20-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市都島区大阪府大阪市都島区東野田町１丁目２０番３
価格時点	2023 年
駅名	ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ京橋駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	4億2,500万 円 (799 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 175万8,792 円 1平米 53万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	4億2,400万 円 (799 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 175万5,486 円／坪 1平米 53万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、都島区を中心として市内東部から北東部に位置する路線商業地域である。需要者の中心は総額によって異なるが投資家、事業者等である。当該地域はＪＲ、京阪、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏの集積する京橋駅を核とする生活圏内にあり、利便性が良好なことから需要は好調である。物件の規模、立地、需要者の特性等により取引価格は様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、都島区及び周辺区内の商業地域。需要者は主に不動産関連業者のほか、事業所及び営業所等を自己利用する法人。需給動向については、駅や都心からも近く集積度の高い商業地域であり需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向にある。中心となる価格帯は、取引される価格にばらつきが認められ需要の中心となる価格帯を見出すのは困難であるが、土地８００㎡程度で４億円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路沿いの商業地の取引事例を中心に同一需給圏内の多数の信頼性のある取引事例を収集し、地域要因について詳細に比準したことで規範性の高い比準価格が導出された。一方収益価格は最有効使用の建物や賃料、費用等想定要素が多く相対的に規範性は低い。以上より市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、店舗、事業所等の賃貸市場が形成されていることから、賃貸を想定して収益価格を試算したが、土地価格に見合った賃料形成が困難となっており比準価格よりやや低位に試算された。本件では実証性の高い比準価格を概ね標準に、収益価格を比較考量し、周辺の需給動向等を勘案し、更に代表標準地及び前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ京橋駅北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	241.7 坪 (799 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市都島区大阪府大阪市都島区東野田町１丁目２０番３
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	0 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	25 m
面積	600 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗兼事務所や共同住宅が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、中層の店舗兼事務所や共同住宅が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく当面は現状を維持するものと予測する。地価は、緩やかな上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 181万1,688 円 1平米 54万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 179万5,158 円 1平米 54万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 181万1,688円 1平米 54万8,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 170万5,896円 1平米 51万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 179万5,158円 1平米 54万3,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 170万5,896円 1平米 51万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)海外の金融引き締め、ウクライナ情勢、原材料価格の上昇等に注意する必要がある。都島区の人口は増加、高齢化率は上昇している。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが物価上昇、金融資本市場の変動等の影響に注意する必要がある。都島区の生産年齢人口は微増傾向にある。
地域要因
(1)中層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変化は認められない。 (2)特に変動は認められない。標準地において、地価は緩やかな上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	310 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市都島区
地域	大阪府大阪市都島区東野田町１丁目２０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万7,395 円／平米 161万1,328 円／坪
推定価格 平米 坪	49万3,244 円／平米 163万665 円／坪
標準価格 平米 坪	52万4,728 円／平米 173万4,751 円／坪
査定価格 平米 坪	55万1,000 円／平米 182万1,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	310 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市都島区
地域	大阪府大阪市都島区東野田町１丁目２０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万8,959 円／平米 141万8,138 円／坪
推定価格 平米 坪	44万2,257 円／平米 146万2,102 円／坪
標準価格 平米 坪	52万2,762 円／平米 172万8,251 円／坪
査定価格 平米 坪	54万9,000 円／平米 181万4,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	310 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市都島区
地域	大阪府大阪市都島区東野田町１丁目２０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万7,013 円／平米 167万6,185 円／坪
推定価格 平米 坪	52万4,251 円／平米 173万3,174 円／坪
標準価格 平米 坪	52万7,415 円／平米 174万3,634 円／坪
査定価格 平米 坪	55万4,000 円／平米 183万1,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	307 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市都島区東野田町１丁目２０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万1,156 円／平米 119万3,982 円／坪
推定価格 平米 坪	37万1,630 円／平米 122万8,609 円／坪
標準価格 平米 坪	50万4,932 円／平米 166万9,305 円／坪
査定価格 平米 坪	53万 円／平米 175万2,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	318 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市都島区東野田町１丁目２０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万9,983 円／平米 171万9,064 円／坪
推定価格 平米 坪	40万5,987 円／平米 134万2,193 円／坪
標準価格 平米 坪	52万4,531 円／平米 173万4,099 円／坪
査定価格 平米 坪	55万1,000 円／平米 182万1,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情