路線価 (2023) 大阪府大阪市福島区福島8-28-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市福島区大阪府大阪市福島区福島８丁目２８番２１
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,360万 円 (72 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 108万4,368 円 1平米 32万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,350万 円 (72 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 108万1,062 円／坪 1平米 32万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、福島区及びその周辺区の戸建住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏に地縁を持つ自己居住を目的とする個人であり、圏外からの転入は比較的少ない。大阪市の中心商業地に近く、利便性が高いことから需要は堅調で、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。市場での中心価格帯は、約７０㎡前後の土地で２，４００万円程度、新築戸建で４，０００～４，５００万円程度である。 (2) 　同一需給圏は、福島区及び隣接する西区、北区等の住宅地域である。主たる需要者は、居住目的の所得世帯であり、圏外からの転入もみられる。取引は小規模建売分譲や中古住宅売買が中心で、商業集積性が高い梅田地区に近く、都心回帰の影響から需要は底堅く、地価は継続的に上昇傾向にある。中心となる価格帯は、対象画地規模２０坪の更地で２，５００万円前後、標準的画地規模１５坪の建売物件の総額は３５００～４５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて要因比較、比準結果のウエイト付けが行われており信頼性及び精度が高い。収益価格は、賃貸市場性に乏しい等の理由により試算を行わなかった。近隣地域は利便性、快適性が重視される住宅地域であり、それらを価格に反映した比準価格は十分な説得力を有すると判断し、比準価格を標準とし、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。 (2) 　比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて適正に要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており信頼性及び精度が高い。また、自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わなかった。利便性、快適性が重視される住宅地域であり、信頼性のある取引事例を得られたため、それらを価格に反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。
交通
交通施設	福島駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	21.8 坪 (72 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の連棟式住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市福島区大阪府大阪市福島区福島８丁目２８番２１
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	20 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	14 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因の大きな変動は見込まれないため、今後も当面は現状を維持するものと予測する。 (2)　近隣地域は、都心接近性に優れる小規模住宅等が建ち並ぶ既存住宅地で、当面は現状のまま推移すると予測する。コロナ禍の影響は小さく、堅調な需要を維持しており、地価は上昇傾向で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 108万4,368 円 1平米 32万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 108万1,062 円 1平米 32万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 108万4,368円 1平米 32万8,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 106万7,838円 1平米 32万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 108万1,062円 1平米 32万7,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 106万7,838円 1平米 32万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下での各種政策の効果もあって経済活動は復調しつつあり、景気は緩やかに持ち直す傾向にある。 (2)　福島区は都心部からの需要の広がり及び人口流入等を受け居住目的の不動産市況は概ね堅調である。また現時点では新型コロナの影響は小さい。
地域要因
(1)地域要因、市場特性に変動は認められない。住宅用地需要は堅調で、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。 (2)　都心接近性に優れる住宅地域であり、住環境も比較的良好であるため、需要は堅調であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福島１１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市福島区
地域	大阪府大阪市福島区福島８丁目２８番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万1,048 円／平米 112万7,505 円／坪
推定価格 平米 坪	38万5,948 円／平米 127万5,944 円／坪
標準価格 平米 坪	34万643 円／平米 112万6,166 円／坪
査定価格 平米 坪	34万4,000 円／平米 113万7,264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	276 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福島１１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市福島区
地域	大阪府大阪市福島区福島８丁目２８番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万6,034 円／平米 124万3,168 円／坪
推定価格 平米 坪	36万7,356 円／平米 121万4,479 円／坪
標準価格 平米 坪	31万2,378 円／平米 103万2,722 円／坪
査定価格 平米 坪	31万6,000 円／平米 104万4,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福島１１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市福島区
地域	大阪府大阪市福島区福島８丁目２８番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万8,378 円／平米 125万918 円／坪
推定価格 平米 坪	38万4,372 円／平米 127万734 円／坪
標準価格 平米 坪	32万1,381 円／平米 106万2,486 円／坪
査定価格 平米 坪	32万5,000 円／平米 107万4,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	北１０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市福島区福島８丁目２８番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万2,977 円／平米 139万8,362 円／坪
推定価格 平米 坪	41万4,029 円／平米 136万8,780 円／坪
標準価格 平米 坪	32万8,855 円／平米 108万7,195 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福島１１０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市福島区
地域	大阪府大阪市福島区福島８丁目２８番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万983 円／平米 119万3,410 円／坪
推定価格 平米 坪	36万2,399 円／平米 119万8,091 円／坪
標準価格 平米 坪	32万4,440 円／平米 107万2,599 円／坪
査定価格 平米 坪	32万8,000 円／平米 108万4,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情