路線価 (2023) 岩手県二戸市福岡字橋場33-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 二戸市岩手県二戸市福岡字橋場３３番２
価格時点	2023 年
駅名	二戸駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 4万9,590 円
1平米当たり	1平米 1万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	215万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	215万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万169 円／坪 1平米 1万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は二戸市の住宅地域一円で、特に福岡、石切所地区等との代替性が強い。主な需要者は市内居住者で、市外からの転入者は少ない。近隣地域は河岸段丘で形成された低地帯に位置し、生活利便性は良好であるものの、地勢がやや劣るほか街路整備も遅れているため、需要は低調に推移している。市内の宅地需給も低迷する中、当該地域の地価も下落傾向である。土地は１００～１５０㎡で、総額２００万円台のものが取引需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は二戸市内の住宅地域一円で、特に福岡地区や石切所地区等との代替性が強い。需要の中心は二戸市内居住者で市外からの人口流入は少ない。地勢や街路の状態から大々的な宅地開発が困難なため、既存の宅地が供給の中心である。河岸段丘により形成された河川背後の低地部に位置し、生活利便性は確保されているものの狭小な街路が多く、需要は低調に推移している。取引の総額価格帯は土地面積１２０㎡で総額２００万円台が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では自用の戸建住宅が利用の大半を占めており、アパート等の収益物件はあまりみられないほか、街路幅員や画地規模等から事業採算性を有する賃貸用建物を想定することが困難であるため、収益価格の試算は見送ることとした。このような地域性を十分に考慮した結果、信頼性の高い取引事例から導出された比準価格を標準として、一般的要因の動向等も勘案したうえで、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って信頼性の高い比準価格が得られた。古くからの住宅地であるが街路や画地の状態から収益用建物を想定することが困難で、収益還元法は適用できず収益価格は試算しなかった。従って、自己使用目的の取引が中心で、かつ居住の快適性や生活の利便性が重視されている地域の特性を踏まえた結果、同一需給圏における住宅地の不動産市場の推移・動向も考慮のうえで、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	二戸駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	35.7 坪 (118 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	二戸市岩手県二戸市福岡字橋場３３番２
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	河川沿いの街路条件に劣る住宅地域
街路	基準方位北、３．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動が認められないため、将来においても現況のとおり推移するものと予測される。 (2)河川と県道に挟まれた低地部で面的な拡がりに欠け、街路の整備状況に劣ることから積極的な新規の宅地開発も行われておらず、当分の間は現状をほぼ維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 6万1,822円 1平米 1万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 6万1,822円 1平米 1万8,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は令和２年からのコロナ禍で、個人消費が一旦落ち込んだものの、その後は持ち直しており、不動産市況も活発化している。 (2)二戸市では養鶏業などの地域経済を牽引する産業も見られるものの、人口減少が続くなか、宅地需要は全般的に低調に推移している。
地域要因
(1)県道背後の古くからの住宅街で、自然的条件や街路条件に劣ることから、地縁を有する層以外の需要者は乏しい。 (2)低地に位置し、かつ幹線道路への出入りにやや難があるため積極的な取得需要が認められず、需要は減退傾向にある。
個別的要因	(1)北西道路で競争力は減退している。 (2)特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	二戸（公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	二戸市
地域	岩手県二戸市福岡字橋場３３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,599 円／平米 6万1,488 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,264 円／平米 6万381 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,083 円／平米 5万9,782 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	二戸（公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	二戸市
地域	岩手県二戸市福岡字橋場３３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,299 円／平米 7万414 円／坪
推定価格 平米 坪	2万326 円／平米 6万7,198 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,553 円／平米 5万8,030 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	二戸（公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	二戸市
地域	岩手県二戸市福岡字橋場３３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,022 円／平米 2万9,827 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,930 円／平米 4万9,359 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,075 円／平米 5万9,756 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	二戸（公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	二戸市
地域	岩手県二戸市福岡字橋場３３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,300 円／平米 2万4,134 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,056 円／平米 4万6,469 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,137 円／平米 5万9,961 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情