路線価 (2023) 大阪府大阪市福島区吉野4-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市福島区大阪府大阪市福島区吉野４丁目１４番
価格時点	2023 年
駅名	野田駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 95万8,740 円
1平米当たり	1平米 29万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億2,800万 円 (350 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 120万9,996 円 1平米 36万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億2,800万 円 (350 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 120万6,690 円／坪 1平米 36万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、福島区内の戸建住宅や共同住宅が混在する住宅地域である。需要者は戸建住宅は主に一次取得層又は買替層のほか、相応の画地規模があれば共同住宅の建築を目論む不動産業者等も見込まれる。都心への接近性の良好な利便性の高い住宅地においては、不動産需要は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は規模、戸建需要又はマンション需要など利用目的等により差異がみられ、一定の水準は見出し難い。 (2) 　同一需給圏は、概ね福島区及び隣接区の住宅地域である。主たる需要者は、共同住宅や戸建住宅開発を目論む地縁性の高い不動産開発業者、もしくは収益案件なら個人投資家である。都心回帰・人口流入が多く、賃貸・取得ともコロナ禍継続も居住需要が底堅い一方で供給は少なく、取引数の増加も見られ地価は上昇傾向にある。中心価格帯は、土地標準地規模で１億円程度、一棟収益マンションで３億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の取引事例より比準した市場性が反映された価格である。一方収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より地域特性の観点から市場性を反映した比準価格を標準に収益性からのアプローチである収益価格を関連付け代表標準地との秤量的検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 　近隣地域は、住宅として一定の賃貸需要があるが、近時の収益案件選別眼の厳しさや、賃料収入や投資利回りの変動リスクによって長期的な収益予測が不透明であり、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（代替戸建用途。業者仕入、最終需要者購入。）を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	野田駅西方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	105.9 坪 (350 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅、一般住宅、作業場が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市福島区大阪府大阪市福島区吉野４丁目１４番
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	375 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は福島区南西部の住宅地域で、比較的纏まった画地では共同住宅等の需要も多い。都心接近の利便性により需要は堅調に推移し地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (2)　近隣地域は福島区南西部の住工の混在地域で、共同住宅等の居住用途への移行が進んでいる。地価水準は、接近性に優る区内東部の需要ひっ迫の波及で、コロナ禍継続も上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 126万9,504 円 1平米 38万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 126万6,198 円 1平米 38万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 126万9,504円 1平米 38万4,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 118万242円 1平米 35万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 126万6,198円 1平米 38万3,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 118万242円 1平米 35万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利政策が続く中、住宅需要は比較的に安定的に推移している。しかしながら今後の金利動向如何で住宅市場への影響が懸念される。 (2)　コロナ禍継続で経済不振はあるも、大阪市内の住宅地市場は人気地域を中心に需要は底堅い。ただ金利上昇等不安要素は多い。
地域要因
(1)特段の地域要因の変動はないが、利便性の高い当地域においては地価は安定的に推移している。 (2)　近時人気が高い野田駅徒歩圏の賃貸住宅素地で、個人投資等収益物件需要は引き続き底堅く、コロナ禍継続でも地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福島１１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市福島区
地域	大阪府大阪市福島区吉野４丁目１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万983 円／平米 119万3,410 円／坪
推定価格 平米 坪	36万2,399 円／平米 119万8,091 円／坪
標準価格 平米 坪	40万6,277 円／平米 134万3,152 円／坪
査定価格 平米 坪	39万8,000 円／平米 131万5,788 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福島１１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市福島区
地域	大阪府大阪市福島区吉野４丁目１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万6,034 円／平米 124万3,168 円／坪
推定価格 平米 坪	36万7,356 円／平米 121万4,479 円／坪
標準価格 平米 坪	38万7,506 円／平米 128万1,095 円／坪
査定価格 平米 坪	38万 円／平米 125万6,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福島１１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市福島区
地域	大阪府大阪市福島区吉野４丁目１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万5,140 円／平米 124万213 円／坪
推定価格 平米 坪	39万452 円／平米 129万834 円／坪
標準価格 平米 坪	37万5,435 円／平米 124万1,188 円／坪
査定価格 平米 坪	36万8,000 円／平米 121万6,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福島１１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市福島区
地域	大阪府大阪市福島区吉野４丁目１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万3,093 円／平米 176万2,405 円／坪
推定価格 平米 坪	54万2,689 円／平米 179万4,130 円／坪
標準価格 平米 坪	40万1,397 円／平米 132万7,018 円／坪
査定価格 平米 坪	39万3,000 円／平米 129万9,258 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情