路線価 (2023) 大阪府大阪市福島区吉野2-13-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市福島区大阪府大阪市福島区吉野２丁目１３番４
価格時点	2023 年
駅名	野田阪神駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,030万 円 (97 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 103万1,472 円 1平米 31万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,030万 円 (97 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 103万1,472 円／坪 1平米 31万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島区内及び周辺区の駅前近隣商業地域である。需要者は自用の店舗等として使用する個人事業者が中心であり、一部に賃貸目的とする地元不動産事業者の参入も考えられる。背後に住宅地を構えた駅前商店街では近隣居住者の日常買い回り利用が多く比較的賑わいをみせている。中心価格帯は画地規模及び取引属性等により差異があり、一定の水準は把握し難い。 (2) 　同一需給圏は、福島区及び近隣区の駅近近隣商業地域。主たる需要者は、自用の店舗等の営業を目論む個人事業者が中心で、一部に収益物件を求める地元不動産業者もみられる。アーケード商店街は大型店舗等の出店で劣勢だが、一定の買い回り業種連たんで顧客を維持、コロナ禍影響は少なく地価は横ばいに転じた。中心価格帯は、規模や収益性で幅があるが、標準的規模の画地で概ね３千５百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引事例により試算した市場性を反映した実証的な価格である。市場参加者は自己使用目的取引が主であり、取引水準を指標に決定されることから比準価格の規範性は高い。一方収益価格は対象標準地に小規模店舗兼事務所を想定し試算したものであるが、アーケード商店街であり投資に見合う賃料が得難いため低位に求められた。よって比準価格を重視し収益価格を参考に留め、代替関係にある代表標準地との秤量的検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 　近隣地域は商店街であり、買い回り店舗等の賃貸需要があるも自用が主で、かつ、新規賃料の厳しさ等のリスクから来る賃料相場の低下や投資利回りの上昇傾向で長期的な収益予測が不透明であって、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（商店街内及び周辺事例）を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	野田阪神駅南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	29.3 坪 (97 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市福島区大阪府大阪市福島区吉野２丁目１３番４
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	4.5 m
奥行き	22 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前商業地域であり、当地域のような日常生活に密着する近隣商業地域において新型コロナの影響は限定的に留まり、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。 (2)　近隣地域は小規模小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域。アーケード商店街は総じて衰退傾向だが、コロナ禍でも日用買い回り店舗需要は底堅く、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 108万1,062 円 1平米 32万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 110万4,204 円 1平米 33万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 108万1,062円 1平米 32万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 103万1,472円 1平米 31万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 110万4,204円 1平米 33万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 103万1,472円 1平米 31万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市場は新型コロナによる影響は徐々に持ち直しつつある中で、不動産の属性による影響の度合いにより二極化が生じている。 (2)　コロナ禍はインバウンド・飲食等特定業種への影響が強いが、巣ごもり需要等日常買回り品業種の客足は底堅い。
地域要因
(1)近隣居住者の買い回り品需要が中心の商店街であり、新型コロナの影響は比較的軽微に留まったが、引き続き今後の動向に注視を要する。 (2)　最寄駅に近く、商圏住民は開発等から増加傾向で、生鮮品など日常買い回り店舗が連たんする本商店街の地価動向は横ばいに転じた。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	西１０９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市福島区吉野２丁目１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,259 円／平米 50万6,674 円／坪
推定価格 平米 坪	30万9,149 円／平米 102万2,047 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,796 円／平米 108万388 円／坪
査定価格 平米 坪	32万7,000 円／平米 108万1,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	西１０９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市福島区吉野２丁目１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万4,675 円／平米 107万3,376 円／坪
推定価格 平米 坪	32万4,675 円／平米 107万3,376 円／坪
標準価格 平米 坪	31万2,488 円／平米 103万3,085 円／坪
査定価格 平米 坪	31万2,000 円／平米 103万1,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	西１０９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市福島区吉野２丁目１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万7,684 円／平米 121万5,563 円／坪
推定価格 平米 坪	36万8,052 円／平米 121万6,780 円／坪
標準価格 平米 坪	34万3,653 円／平米 113万6,117 円／坪
査定価格 平米 坪	34万4,000 円／平米 113万7,264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福島１１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市福島区
地域	大阪府大阪市福島区吉野２丁目１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万128 円／平米 171万9,543 円／坪
推定価格 平米 坪	55万7,468 円／平米 184万2,989 円／坪
標準価格 平米 坪	42万7,179 円／平米 141万2,254 円／坪
査定価格 平米 坪	42万7,000 円／平米 141万1,662 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	西１１４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市福島区吉野２丁目１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万9,653 円／平米 145万3,493 円／坪
推定価格 平米 坪	46万6,032 円／平米 154万702 円／坪
標準価格 平米 坪	40万8,800 円／平米 135万1,493 円／坪
査定価格 平米 坪	40万9,000 円／平米 135万2,154 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情