路線価 (2023) 大阪府大阪市福島区吉野3-81-20外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市福島区大阪府大阪市福島区吉野３丁目８１番２０外
価格時点	2023 年
駅名	野田阪神駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 195万540 円
1平米当たり	1平米 59万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	9,020万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 250万5,948 円 1平米 75万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	9,100万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 252万9,090 円／坪 1平米 76万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、福島区及び周辺区の幹線道路沿いに店舗・事務所ビルやマンション等が在する商業地域である。主な需要者は、店舗・事務所・共同住宅用地を求める事業者や転売・収益目的の不動産業者、投資家等が中心である。住商ともに人気エリアで、収益物件の引き合いも強い。コロナ禍で停滞気味であった取引市場は回復に転じているが、今後の動向には注視が必要である。市場参加者の属性により取引の個別性が強く、中心価格帯は見いだすのは困難である。 (2) 同一需給圏は、福島区及び周辺区において事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、主たる需要者は、賃貸事業収益の獲得を目的とした不動産事業者等と考えられる。近年、大阪市内中心部におけるオフィス市況の回復に伴って、オフィスの取得需要は増大したが、近時においては、需要者の物件選別には慎重さが増している。なお、個々の取引の性質如何によって取引の価格帯は広範にわたり、市場での需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格であるが、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格の説得力がやや劣ることから、市場を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主たる需要者は、収益性に着目して意思決定を行うものと思料され、収益価格を重視して取引を行うものと推察される。また、類似性を有する不動産との比較という観点より、同一需給圏内における類似事例からアプローチした比準価格も重視される。したがって、実証性を有する比準価格と、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	野田阪神駅南西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市福島区大阪府大阪市福島区吉野３丁目８１番２０外
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	15 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	10 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は、阪神野田駅周辺の幹線道路沿いに店舗事務所やマンション等が建ち並ぶ商業地域である。背後の住宅地は人気エリアで、繁華性も高く、底堅い需要に支えられ、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)幹線道路沿いの商業地域に位置している。コロナ終息に向けて先行き不透明な状況から持ち直しの動きがみられる。市内中心部におけるオフィスやマンション需要等を背景に、地価は上昇基調で推移することが期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 252万9,090 円 1平米 76万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 260万5,128 円 1平米 78万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 252万9,090円 1平米 76万5,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 241万9,992円 1平米 73万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 260万5,128円 1平米 78万8,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 241万9,992円 1平米 73万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　大阪市中心部の景気は、緩和的な金融環境と政府の経済対策の効果、さらにはコロナ禍の影響も薄れつつあることから、緩やかな回復を続けている。 (2)コロナ終息に向けて国内景気は持ち直しの兆しが見られたが、アメリカに端を発するリセッションへの懸念から先行きはやや不透明である。
地域要因
(1)　梅田に近く人気のエリアであり、適正規模のマンション適地の価格が堅調であることも相まって地価は上昇傾向で推移している。 (2)新型コロナウイルス感染症による近年の市場の停滞感等は持ち直しの動きが見られ、周辺の地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福島１１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市福島区
地域	大阪府大阪市福島区吉野３丁目８１番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万1,494 円／平米 205万4,659 円／坪
推定価格 平米 坪	61万3,558 円／平米 202万8,423 円／坪
標準価格 平米 坪	76万4,082 円／平米 252万6,055 円／坪
査定価格 平米 坪	76万4,000 円／平米 252万5,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福島１１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市福島区
地域	大阪府大阪市福島区吉野３丁目８１番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万5,140 円／平米 226万5,073 円／坪
推定価格 平米 坪	70万5,694 円／平米 233万3,024 円／坪
標準価格 平米 坪	76万5,395 円／平米 253万396 円／坪
査定価格 平米 坪	76万5,000 円／平米 252万9,090 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福島１１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市福島区
地域	大阪府大阪市福島区吉野３丁目８１番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万9,299 円／平米 198万1,282 円／坪
推定価格 平米 坪	64万5,211 円／平米 213万3,068 円／坪
標準価格 平米 坪	76万7,195 円／平米 253万6,347 円／坪
査定価格 平米 坪	76万7,000 円／平米 253万5,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情