路線価 (2023) 大阪府大阪市此花区春日出北2-319-106 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市此花区大阪府大阪市此花区春日出北２丁目３１９番１０６
価格時点	2023 年
駅名	千鳥橋駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (90 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万1,446 円 1平米 19万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (90 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万1,446 円／坪 1平米 19万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ねＪＲ大阪環状線、ＪＲ桜島線、阪神なんば線沿線で、此花区内及び周辺区の住宅地域。需要者は　此花区内の居住者及び地縁者を中心とする。最寄り駅への接近性にやや劣るが、区役所等が徒歩圏に存することもあって、需給は比較的安定している。総額面での制約が優先する傾向があり、取引の中心は新築戸建住宅で、３，０００万円台前半程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は阪神なんば線沿線を中心とした此花区内の住宅地の圏域。需要者は主として区内に地縁を有する個人が中心となっている。近隣地域は従来より需給が比較的安定的な地域であるものの、最寄駅の千鳥橋駅からやや遠いこともあり、コロナ禍で需要が若干弱含んでいたが、コロナ禍も落ち着くにつれ、住宅需要の回復傾向が窺えるようになってきた。需要の中心となる価格帯は土地２５坪程度に新築住宅付で総額３千万円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層の賃貸共同住宅等もみられるが、居住の快適性をより重視する戸建住宅を主とする地域であり、取引も自用目的が支配的である。また、対象不動産は最寄り駅からやや遠く、地積も小さいことから共同住宅の想定が困難である。よって、収益価格は試算せず、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、周辺地域の標準地との均衡について総合的に比較検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅の中に共同住宅も見られるが、対象標準地は規模等の個別性から自己居住用の個人による取引が需要の中心となる可能性が高い。昨今の高い建築費の下では事業採算性の合う共同住宅の建築は困難であるため、収益還元法は適用しなかったが、需要者は居住の利便性、快適性等を重視するため、代替競争不動産との比較の観点から当該市場の実態を反映する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	千鳥橋駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	27.2 坪 (90 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅、アパートが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市此花区大阪府大阪市此花区春日出北２丁目３１９番１０６
標準地の範囲
東	60 m
西	90 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	15 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　　　北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は低層住宅地域として熟成しており、当面地域要因を大幅に変化させる要因は特に見当たらず、現況の土地利用が継続するものと予測する。 (2)当該地域は既成の住宅地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 63万1,446 円 1平米 19万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 63万1,446 円 1平米 19万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 63万1,446円 1平米 19万1,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 63万1,446円 1平米 19万1,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ規制緩和による社会経済活動再開の影響を受け、当区の不動産需要についても回復基調にある。 (2)景気は緩やかに持ち直している。此花区においては、人口は微減傾向、世帯数は微増傾向にある。
地域要因
(1)戸建住宅、共同住宅等の混在する地域で、大規模な住宅開発もみられず、特に大きな変動は認められない。 (2)既存の住宅地域として概ね熟成している。駅から遠い住宅地についても、コロナ禍で弱まった需要の回復傾向がみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市此花区
地域	大阪府大阪市此花区春日出北２丁目３１９番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万48 円／平米 59万5,239 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,654 円／平米 56万7,488 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,783 円／平米 61万7,505 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市此花区
地域	大阪府大阪市此花区春日出北２丁目３１９番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万637 円／平米 69万6,366 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,115 円／平米 67万8,110 円／坪
標準価格 平米 坪	19万9,141 円／平米 65万8,360 円／坪
査定価格 平米 坪	20万5,000 円／平米 67万7,730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市此花区
地域	大阪府大阪市此花区春日出北２丁目３１９番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,827 円／平米 58万4,590 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,919 円／平米 55万8,446 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,008 円／平米 60万8,330 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市此花区
地域	大阪府大阪市此花区春日出北２丁目３１９番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万8,478 円／平米 68万9,228 円／坪
推定価格 平米 坪	20万1,863 円／平米 66万7,359 円／坪
標準価格 平米 坪	19万797 円／平米 63万775 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	208 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市此花区
地域	大阪府大阪市此花区春日出北２丁目３１９番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,977 円／平米 58万5,086 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,507 円／平米 57万3,614 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,411 円／平米 60万6,357 円／坪
査定価格 平米 坪	18万9,000 円／平米 62万4,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情