路線価 (2023) 大阪府大阪市此花区梅香3-9-2 坪・平米
2023
路 線 価
大阪府 大阪市此花区
大阪府大阪市此花区梅香3丁目9番2
(大阪此花)
- 周辺状況: 住宅地 (事務所兼住宅、共同住宅等が多い住宅地域)
- 千鳥橋駅 から 520m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
56万2,020 円
1坪あたり
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
17万 円
1平米あたり
1平米あたり
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
---|---|
所在地 |
大阪府
大阪市此花区大阪府大阪市此花区梅香3丁目9番2
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価格時点 | 2023 年
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駅名 | 千鳥橋駅 から 520m |
路線価 | |
1坪当たり | 1坪 56万2,020 円 |
1平米当たり | 1平米 17万 円 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月06日
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調査実施日 | 2022年12月28日
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鑑定評価額 総額 |
2,110万 円
(98 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 71万790 円
1平米 21万5,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月06日
|
調査実施日 | 2022年12月26日
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鑑定評価額 総額 |
2,120万 円
(98 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 71万4,096 円/坪
1平米 21万6,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は、大阪市湾岸部の隣接区を含む住宅地の圏域である。需要者は地縁関係のある第一次取得者が中心である。近隣地域は最寄駅から徒歩圏内にあり、区画も整理されていて需要は安定しており、阪神なんば線の延伸により広域的な流入も見られ、地価は強含みで推移している。市場での中心価格帯(総額)は新築戸建住宅(土地約20坪、建物約30坪)で3000万円台半ばである。 (2) 同一需給圏は阪神なんば線、JR大阪環状線沿線を中心とした此花区内の住宅地の圏域。需要者は主として区内に地縁を有する個人が中心となっている。近隣地域は最寄りの千鳥橋駅まで徒歩圏で、生活利便性も概ね良好であることから、従来より底堅い需要がみられる地域であったが、コロナ禍が落ち着いてからは、やや強含み傾向が窺えるようになった。需要の中心となる価格帯は、新築戸建住宅付で総額3千万円台半ば程度となっている。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域における取引事例の中から規範性の高いものを採用して試算したもので、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は賃貸マンションを想定して試算したものであるが、土地の価格に賃料水準が及んでいないと認められること等から、低位に求められた。そのため、本件については比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を踏まえた上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅の他、共同住宅等も見られるが、画地規模等の個別性からも自己居住用の個人による需要が中心となる可能性が高く、需要者は居住の快適性、利便性等を重視すると考えられる。そのため、当該市場の実態をより反映する比準価格を重視し、昨今の高い建築費の下で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために低位に求められた収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | 千鳥橋駅南方
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距離 | 520 m
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土地の状態 | |
土地面積 |
29.6 坪
(98 平米)
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私道分面積 | 0 平米
|
指定建ぺい率 | 80 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 300 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 長方形 |
間口 | 1 m
|
奥行 | 2 m
|
現況 | 住宅
|
構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 3F
|
地下階数 | B0
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周辺の利用状況 | 事務所兼住宅、共同住宅等が多い住宅地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 南 |
道路幅員 | 8 m
|
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 記載無し |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 有 |
下水道 | 有 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種住居地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 準防火地域 |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
基準建ぺい率 | 90 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 300 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
大阪市此花区大阪府大阪市此花区梅香3丁目9番2
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---|---|
標準地の範囲 | |
東 | 50 m
|
西 | 35 m
|
南 | 30 m
|
北 | 0 m
|
標準的使用 | |
標準的使用 | 低層住宅地
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画地の形状等 | |
間口 | 7 m
|
奥行き | 14 m
|
面積 | 100 m2
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形状 | 長方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 特にない
|
街路 | 基準方位 北8m市道
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法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種住居地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 準防火地域 |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
指定建ぺい率 | 80 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 300 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 90 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 300 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)近隣地域は戸建住宅の他共同住宅もみられる一般住宅地域で、地域要因に特に大きな変動は認められず、今後も現状のまま推移すると予測される。 (2)当該地域は既成の住宅地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 低層住宅
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 72万708 円
1平米 21万8,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 72万7,320 円
1平米 22万 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 72万708円 1平米 21万8,000円 |
前年から次年への変動率 0.5 % | |
2022年 |
1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 72万7,320円 1平米 22万円 |
前年から次年への変動率 0.9 % | |
2019年 |
1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)金融緩和の影響により、此花区における住宅需要も安定的に推移しており、地価は強含みである。 (2)景気は緩やかに持ち直している。此花区においては、人口は微減傾向、世帯数は微増傾向にある。 |
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地域要因 | |
(1)戸建住宅、共同住宅等の混在する地域で、大規模な住宅開発もみられず、特に大きな変動は認められない。 (2)既存の住宅地域として概ね熟成している。千鳥橋駅の徒歩圏の利便性が良好な地域においては、コロナ禍が落ち着き、需要にやや強含み傾向が窺える。 |
|
個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
207 比準価格算定 事例A |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 大阪府 |
市区町村 | 大阪市此花区 |
地域 | 大阪府大阪市此花区梅香3丁目9番2 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
21万637 円/平米
69万6,366 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
20万5,115 円/平米
67万8,110 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
20万9,301 円/平米
69万1,949 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
21万8,000 円/平米
72万708 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 90 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南西 |
道路幅員 | 5.5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
207 比準価格算定 事例B |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 大阪府 |
市区町村 | 大阪市此花区 |
地域 | 大阪府大阪市此花区梅香3丁目9番2 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
19万9,300 円/平米
65万8,886 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
19万4,269 円/平米
64万2,253 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
20万8,443 円/平米
68万9,113 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
21万7,000 円/平米
71万7,402 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 100 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北東 |
道路幅員 | 5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 北西 |
側道幅員1 | 4 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
208 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 大阪府 |
市区町村 | 大阪市此花区 |
地域 | 大阪府大阪市此花区梅香3丁目9番2 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
20万8,478 円/平米
68万9,228 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
20万1,863 円/平米
66万7,359 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
21万274 円/平米
69万5,166 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
21万9,000 円/平米
72万4,014 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 100 % |
基準容積率 | 300 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 貸家建付地 |
形状 | ほぼ整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 8 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 東 |
側道幅員1 | 7.1 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
208 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 大阪府 |
市区町村 | 大阪市此花区 |
地域 | 大阪府大阪市此花区梅香3丁目9番2 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
17万6,827 円/平米
58万4,590 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
16万8,919 円/平米
55万8,446 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
20万9,058 円/平米
69万1,146 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
21万7,000 円/平米
71万7,402 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 100 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南東 |
道路幅員 | 5.4 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 北東 |
側道幅員1 | 5.4 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |