路線価 (2023) 大阪府大阪市此花区四貫島2-6-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市此花区大阪府大阪市此花区四貫島２丁目６番１外
価格時点	2023 年
駅名	千鳥橋駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2,420万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2,420万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万3,440 円／坪 1平米 24万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は此花区を中心にした湾岸部の商業地域であるが、アーケード商店街は衰退傾向が続いている。インターネット通販の普及等により店舗需要は盛り上がりに欠けるところである。需要者は地縁のある個人事業者が中心であるが、個別性の強い取引が多いことから、中心となる価格帯は見い出しにくい。 (2) 同一需給圏は概ね此花区及び周辺区の近隣商業地域及び駅周辺の商業地域を中心とする。アーケード商店街の衰退傾向は当該地域も同様であり、特に、千鳥橋駅至近にスーパーが出店して以来、当商店街の商環境は厳しさを増している。需要者は地縁のある個人事業者が中心であるが、需要は弱く、近年では駅周辺に存することから、賃貸マンションの需要が増加傾向にある。取引は少なく、中心となる価格帯は見出しにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 湾岸部商業地域の取引事例の中から規範性のあるものを採用し、比準価格を試算した結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方、収益価格は店舗・共同住宅を想定して試算したが、想定要素を多く含むものでやや規範性に欠ける。そのため、本件では市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地を規準とした価格との均衡にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と代替競争関係にある取引事例を価格判定の基礎とし、市場性を反映した実証的価格である。一方、収益価格は、店舗兼共同住宅を想定して求めたが、賃料、利回り等、試算の過程に多くの想定要素を伴うことから相対的に信頼性がやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千鳥橋駅西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市此花区大阪府大阪市此花区四貫島２丁目６番１外
標準地の範囲
東	15 m
西	15 m
南	15 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	13 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模店舗の増加等により当商店街は長期衰退傾向にあり、さらにインターネット通販の拡大により厳しい状況が続いている。 (2)アーケード商店街は衰退傾向にあり、ネット通販、大型商業施設等に圧され、厳しい状況が続いている。駅周辺に立地するところから、賃貸マンションが増加しており、この傾向は今後も続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 81万3,276 円 1平米 24万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 81万6,582 円 1平米 24万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 81万3,276円 1平米 24万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 81万6,582円 1平米 24万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和の影響により商業地の需要もコロナ禍の影響から戻りつつあり、地価も下げ止まり乃至は強含み傾向である。 (2)コロナ禍は、落ち着きつつあるものの、商形態の変遷によるアーケード商店街の空洞化により、依然厳しい状況が続いている。
地域要因
(1)アーケード商店街の需要は盛り上がらず、地価は横ばいで推移している。今後空き店舗が増加する可能性も否めない。 (2)商業地としては、駅周辺の好立地ではあるが、旧来の商店街型商業地に対する選好性は商業採算性を含め弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市此花区
地域	大阪府大阪市此花区四貫島２丁目６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,257 円／平米 85万3,798 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,435 円／平米 81万8,020 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,959 円／平米 81万3,140 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	南東
側道幅員2	5.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市此花区四貫島２丁目６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,691 円／平米 72万2,992 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,321 円／平米 70万1,933 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,174 円／平米 81万545 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	214 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市此花区四貫島２丁目６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万2,939 円／平米 86万9,276 円／坪
推定価格 平米 坪	26万5,043 円／平米 87万6,232 円／坪
標準価格 平米 坪	24万6,552 円／平米 81万5,101 円／坪
査定価格 平米 坪	24万7,000 円／平米 81万6,582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	207 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市此花区
地域	大阪府大阪市此花区四貫島２丁目６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,017 円／平米 54万5,546 円／坪
推定価格 平米 坪	20万6,271 円／平米 68万1,932 円／坪
標準価格 平米 坪	24万3,531 円／平米 80万5,113 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	218 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市此花区四貫島２丁目６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万8,613 円／平米 59万495 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,096 円／平米 55万9,031 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,779 円／平米 81万2,545 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情