路線価 (2023) 大阪府大阪市此花区西九条4-26-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市此花区大阪府大阪市此花区西九条４丁目２６番１外
価格時点	2023 年
駅名	西九条駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 95万8,740 円
1平米当たり	1平米 29万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	5,430万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 128万2,728 円 1平米 38万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,430万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 128万2,728 円／坪 1平米 38万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね此花区及び大阪市内の商業地域一帯。駅前に立地するものの商圏は狭く、店舗需要はそれ程ではないものの、ＪＲ、阪神の両線が使える利便性の良さ等から、収益物件の需要は高く、主たる需要者はそれらの事業を営む法人、資金力を持つ個人、地元不動産業者が中心である。市内中心部との比較による割安感も加わり、地価は上昇傾向にある。取引件数は少なく、規模的なばらつき等もあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。 (2) 同一需給圏は此花区及び大阪市内西部の各路線沿線の駅に近い商業地の圏域。収益物件としての需要が中心となり、主たる需要者は法人、資金力を持つ個人、地元不動産業者が中心である。コロナ禍以降、店舗需要は弱含んだが、二路線利用可能で利便性が優れた西九条駅のマンションの賃貸需要は底堅いため、住居系の収益物件に対する需要は堅調である。取引が少なく、中心価格帯は見出しにくいが、供給が少ないため、供給不足感から地価は強含み傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と代替競争関係にある取引事例を価格判定の基礎とし、市場性を反映した実証的価格である。一方、収益価格は、店舗兼共同住宅を想定して求めたが、賃料、利回り等、試算の過程に多くの想定要素を伴うことから相対的に信頼性がやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 店舗事務所等が多い地域であるが、近年の需要の中心は収益用の店舗兼共同住宅である。需要者は収益性を重視すると考えられるが、賃料に力強さがないこと、建築費高騰等の影響により、収益価格はやや低位に求められた。収益価格は想定要素も多く、相対的信頼性がやや劣るが、採用した取引事例は市場の実態を反映しており、比較的信頼性が高い。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西九条駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	42.3 坪 (140 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、事務所が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市此花区大阪府大阪市此花区西九条４丁目２６番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12 m
面積	140 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前商業地域として概ね熟成し、地域要因を大幅に変化させる要因は見当たらず、当面現況の土地利用が継続するものと予測する。収益マンション需要が底堅く、今後も続くと予測する。 (2)西九条駅に近接する商業地域であり、短期的には特記すべき変動要因は見られず、当分は現状のまま推移すると予測する。西九条駅に近い収益マンションの需要はコロナ禍でも堅調で、今後も続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 133万8,930 円 1平米 40万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 135万5,460 円 1平米 41万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 133万8,930円 1平米 40万5,000円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2022年	1坪 120万6,690円 1平米 36万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 135万5,460円 1平米 41万円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2019年	1坪 120万6,690円 1平米 36万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ規制緩和による社会経済活動再開の影響を受け、当区の不動産需要についても回復基調にある。 (2)景気は緩やかに持ち直している。コロナ禍以降も住居系の収益物件への投資意欲は堅調である。
地域要因
(1)交通利便性の良さから、賃貸共同住宅等の収益物件の需要が底堅い。 (2)駅前の商業地として熟成している。店舗需要は強くはないが、西九条駅近接のため、賃貸住宅中心の収益物件需要は強く、希少性が高い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市此花区西九条４丁目２６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万9,286 円／平米 168万3,700 円／坪
推定価格 平米 坪	51万8,453 円／平米 171万4,006 円／坪
標準価格 平米 坪	41万5,094 円／平米 137万2,301 円／坪
査定価格 平米 坪	41万5,000 円／平米 137万1,990 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	573 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市此花区西九条４丁目２６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,674 円／平米 31万9,604 円／坪
推定価格 平米 坪	20万55 円／平米 66万1,382 円／坪
標準価格 平米 坪	36万5,731 円／平米 120万9,107 円／坪
査定価格 平米 坪	36万6,000 円／平米 120万9,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	216 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住之江区
地域	大阪府大阪市此花区西九条４丁目２６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万8,601 円／平米 88万7,995 円／坪
推定価格 平米 坪	26万5,472 円／平米 87万7,650 円／坪
標準価格 平米 坪	40万7,791 円／平米 134万8,157 円／坪
査定価格 平米 坪	40万8,000 円／平米 134万8,848 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市此花区
地域	大阪府大阪市此花区西九条４丁目２６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,257 円／平米 85万3,798 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,435 円／平米 81万8,020 円／坪
標準価格 平米 坪	39万4,005 円／平米 130万2,581 円／坪
査定価格 平米 坪	39万4,000 円／平米 130万2,564 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	南東
側道幅員2	5.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	207 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市此花区
地域	大阪府大阪市此花区西九条４丁目２６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万8,681 円／平米 138万4,159 円／坪
推定価格 平米 坪	39万4,812 円／平米 130万5,248 円／坪
標準価格 平米 坪	42万8,213 円／平米 141万5,672 円／坪
査定価格 平米 坪	42万8,000 円／平米 141万4,968 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情