土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府大阪市此花区北港白津1-1-19外 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 大阪市此花区
大阪府大阪市此花区北港白津1丁目1番19外 (大阪此花)
  • 周辺状況: 工業地 (大規模物流センターが多い臨海部の工業地域)
  • 桜島駅 から 3500m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
21万8,196
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
6万6,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 大阪市此花区大阪府大阪市此花区北港白津1丁目1番19外
価格時点 2023
駅名 桜島駅 から 3500m
路線価
1坪当たり 1坪 21万8,196
1平米当たり 1平米 6万6,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月07日
調査実施日 2022年12月28日
鑑定評価額 総額
18億9,000万
(20056 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 31万764
1平米 9万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月26日
鑑定評価額 総額
19億1,000万
(20056 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 31万4,070 円/坪
1平米 9万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大阪湾岸部で倉庫、物流センターや工場が集積する工業地域。需要者は全国的な規模で事業を展開する物流関係等の大手企業が中心。堅調であった通販業等の需要がコロナ禍を契機により増加傾向を強め、円安による将来的な工場の国内回帰の予測も加わり、地価は上昇傾向を強めている。取引件数は少なく、規模のばらつきもあって、需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(2) 同一需給圏は此花区及び大阪湾岸部の流通業務地の圏域。大規模画地であるため、主たる需要者は賃貸物流施設の供給者である機関投資家を中心に、物流業者、通販業者等である。近隣地域は労働力確保の点で交通利便性がやや劣るが、湾岸部の物流施設の空室は少なく、堅調な賃貸需要の下、賃貸市場の需給はタイトである。そのため、開発意欲は強く、投資家の需要は旺盛である。近隣地域では取引が少なく、中心価格帯は見出しにくいが、地価は上昇傾向にある。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、対象標準地と競争代替関係にある臨海部の工業地域の事例から求められており、市場性を反映した実証的価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目して求めたもので、需要者サイドの投資採算性を反映した価格として理論的である。そこで、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との均衡、周辺標準地との均衡について比較検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 大規模物流センターが多い工業地域であり、画地規模等の個別性からも、自用だけでなく賃貸物流施設用地の需要の対象となる。最終需要者の中でも、特にeコマース関連の需要は強く、賃貸需要は堅調であるため、投資用物流用地需要は強い。よって、代替競争不動産との比較の観点から市場の実態を反映した比準価格と、想定要素も多いものの、投資採算性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 桜島駅西方
距離 3500 m
土地の状態
土地面積 6066.5 坪 (20056 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 2 m
奥行 1 m
現況 倉庫
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 4F
地下階数 B0
周辺の利用状況 大規模物流センターが多い臨海部の工業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 三方路
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 臨港地区(臨港地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 300
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 大阪市此花区大阪府大阪市此花区北港白津1丁目1番19外
標準地の範囲
300 m
西 0 m
130 m
300 m
標準的使用
標準的使用 流通業務用地
画地の形状等
間口 200 m
奥行き 100 m
面積 20000 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 20m道路
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 臨港地区(臨港地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 300
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)将来的に鉄道の延伸等も計画されているようであるが、当面は舞洲の物流ゾーンの大規模工業地については概ね現状のまま推移するものと予測する。

(2)大規模物流センターが多い地域として熟成している。物流施設の賃貸需要は堅調で、湾岸部においても空室は少なくなっている。舞洲の物流ゾーンの大規模工業地については概ね現状のまま推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 32万3,988
1平米 9万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 33万600
1平米 10万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 32万3,988
1平米 9万8,000
前年から次年への変動率 10.6 %
2022年
1坪 28万1,010
1平米 8万5,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 33万600
1平米 10万
前年から次年への変動率 11.8 %
2019年
1坪 28万1,010
1平米 8万5,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)用地の供給不足に加え、ECの拡大による物流用地需要、工場地についても国内生産での優位性の見直し等も覗え、需給ギャップが感じられる。

(2)景気は緩やかに持ち直している。コロナ禍の生活様式を背景に物流需要は堅調で、特に大規模物流施設への投資は旺盛な需要がみられる。

地域要因
(1)周辺地域と一体開発された大規模な流通業務用地であり、地域的な選好性は強く、旺盛な需要が見込まれる。

(2)大規模な流通業務地として熟成している。交通利便性から労働力確保の点で競争力が劣るが、旺盛な投資需要の下、大規模物流全体が強含んでいる。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 207
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市大正区
地域 大阪府大阪市此花区北港白津1丁目1番19外
区域区分 市街化区域
用途地域 工業専用地域
価格
取引価格 平米
9万749 円/平米
30万16 円/坪
推定価格 平米
10万2,446 円/平米
33万8,686 円/坪
標準価格 平米
9万4,073 円/平米
31万1,005 円/坪
査定価格 平米
9万6,900 円/平米
32万351 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 臨港地区(臨港地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 208
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市此花区
地域 大阪府大阪市此花区北港白津1丁目1番19外
区域区分 市街化区域
用途地域 工業専用地域
価格
取引価格 平米
4万8,728 円/平米
16万1,095 円/坪
推定価格 平米
5万92 円/平米
16万5,604 円/坪
標準価格 平米
5万6,794 円/平米
18万7,761 円/坪
査定価格 平米
5万8,500 円/平米
19万3,401 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 9.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 臨港地区(臨港地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 504
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 堺市堺区
地域 大阪府大阪市此花区北港白津1丁目1番19外
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
12万1,000 円/平米
40万26 円/坪
推定価格 平米
12万3,662 円/平米
40万8,827 円/坪
標準価格 平米
9万5,640 円/平米
31万6,186 円/坪
査定価格 平米
9万8,500 円/平米
32万5,641 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 18 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 510
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 堺市堺区
地域 大阪府大阪市此花区北港白津1丁目1番19外
区域区分 市街化区域
用途地域 工業地域
価格
取引価格 平米
10万6,061 円/平米
35万638 円/坪
推定価格 平米
10万7,106 円/平米
35万4,092 円/坪
標準価格 平米
9万4,700 円/平米
31万3,078 円/坪
査定価格 平米
9万7,500 円/平米
32万2,335 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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