路線価 (2023) 大阪府大阪市西区北堀江4-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西区大阪府大阪市西区北堀江４丁目７番
価格時点	2023 年
駅名	西長堀駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 175万2,180 円
1平米当たり	1平米 53万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	7億6,700万 円 (1029 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 246万2,970 円 1平米 74万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	7億5,900万 円 (1029 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 243万9,828 円／坪 1平米 73万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大阪市内中心部の普通商業地域、商住混在地域、住宅地域と判定した。主な需要者は大手不動産事業法人、地元のデベロッパー等である。同一需給圏では都心回帰傾向・ミレニアム世代の職住接近志向等から人口増加が顕著であり、マンション開発適地は需給が逼迫している。新規供給を調整することで分譲価格は上昇しているが、建築費も上昇傾向にあり、今後の動向に留意が必要である。中心的価格帯は、地域・物件間の格差が大きく見出し難い。 (2) 同一需給圏は西区を中心に隣接区に及ぶマンション立地が可能な住宅地域及び商業地域一円と判定される。主たる需要者はマンションデベロッパー等が想定される。コロナ禍においてもマンション販売は好調であり、交通利便性に優れ、良好な居住環境を有するマンション用地需要は堅調で、地価は上昇基調にて推移している。なお、市場の中心価格帯は、画地規模により様々であり把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。開発法による価格は開発計画等の想定、採用数値とも妥当であり、市場の特性からも重視すべき価格である。収益価格は最有効使用が分譲マンションのため試算を行わなかった。以上から、類似地域における他の標準地価格との検討を踏まえ比準価格及び収益価格を相互に関連付け、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った。開発法による価格は開発計画等の想定、採用数値とも妥当である。収益価格は最有効使用が分譲マンションのため適用を控えた。デベロッパーの投資採算性が重視されるため、それらを反映した比準価格、開発法による価格により価格を決定することが妥当と判断し、比準価格及び開発法による価格を関連付け、他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西長堀駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	311.3 坪 (1029 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層の共同住宅が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西区大阪府大阪市西区北堀江４丁目７番
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	北１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因の大きな変動がなく今後も現状の利用を維持するものと予測する。 (2)高層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状の利用を維持すると思料される。コロナ禍においても住宅需要は旺盛であり、地価は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 246万9,582 円 1平米 74万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 244万3,134 円 1平米 73万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 246万9,582円 1平米 74万7,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2022年	1坪 232万4,118円 1平米 70万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 244万3,134円 1平米 73万9,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 232万4,118円 1平米 70万3,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、足元の大阪市内中心部の不動産市況は堅調に推移している。海外経済、長期金利の動向に引き続き留意が必要である。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響に落ち着きは見られつつも、個人消費の動向、金融市場の動向、海外情勢には注視が必要である。
地域要因
(1)賃貸・分譲ともにマンション用地として比較的人気が高く、人口・世帯数は増加傾向にある。マンション用地価格は上昇傾向にある。 (2)選好性の高い住宅地域において、新型コロナウイルス感染症の影響は少なく、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	西１１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市西区北堀江４丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万2,201 円／平米 255万2,897 円／坪
推定価格 平米 坪	75万1,994 円／平米 248万6,092 円／坪
標準価格 平米 坪	71万769 円／平米 234万9,802 円／坪
査定価格 平米 坪	73万2,000 円／平米 241万9,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福島１１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市福島区
地域	大阪府大阪市西区北堀江４丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万3,093 円／平米 176万2,405 円／坪
推定価格 平米 坪	54万2,689 円／平米 179万4,130 円／坪
標準価格 平米 坪	70万6,626 円／平米 233万6,106 円／坪
査定価格 平米 坪	72万8,000 円／平米 240万6,768 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	西１１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市西区北堀江４丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万2,335 円／平米 321万4,540 円／坪
推定価格 平米 坪	102万7,524 円／平米 339万6,994 円／坪
標準価格 平米 坪	73万8,694 円／平米 244万2,122 円／坪
査定価格 平米 坪	76万1,000 円／平米 251万5,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	浪速１０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市浪速区
地域	大阪府大阪市西区北堀江４丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	46万6,621 円／平米 154万2,649 円／坪
推定価格 平米 坪	46万8,864 円／平米 155万64 円／坪
標準価格 平米 坪	75万1,385 円／平米 248万4,079 円／坪
査定価格 平米 坪	77万4,000 円／平米 255万8,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	西１０９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市西区北堀江４丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万3,121 円／平米 86万9,878 円／坪
推定価格 平米 坪	37万5,987 円／平米 124万3,013 円／坪
標準価格 平米 坪	68万3,613 円／平米 226万25 円／坪
査定価格 平米 坪	70万4,000 円／平米 232万7,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地・底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情