路線価 (2023) 大阪府大阪市西区江戸堀3-81-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西区大阪府大阪市西区江戸堀３丁目８１番３外
価格時点	2023 年
駅名	阿波座駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 234万7,260 円
1平米当たり	1平米 71万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3億5,000万 円 (355 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 325万6,410 円 1平米 98万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3億5,000万 円 (355 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 325万9,716 円／坪 1平米 98万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西区東部の普通商業地域を中心に一部隣接区を含む。需要者層は、賃貸経営（収益獲得）目的の不動産業者、投資家、自己の事業拠点として地元資本の企業等が想定される。金融環境の後押しもあって、マンション素地やレジデンス系投資物件への需要は依然強い。特に良質な物件については、需給の目線が合わず、様子見的な状況も窺える。多様な取引動機により個別性が強く、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。 (2) 同一需給圏は、大阪市内中心部の商業地域一帯等と判定した。主な需要者は国内外の機関投資家、不動産事業法人等である。マーケットサイクルの中では高値圏内にあり物件選別の目は厳しい。インバウンド需要の回復期待やレジンデンスを中心とした更地開発案件への投資が活発であるが、建築費の高騰、金利動向、コロナ後のライフスタイルの変化や海外経済の動向等の懸念材料もあり、先行き不透明感がある。地域・物件間の格差が大きく中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中高層の事務所、マンションが混在する商業地域である。比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映している。収益価格は、試算過程において想定要素が多く、予測の精度により価格の振れ幅が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量するに留め、実証性の高い比準価格を中心に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	阿波座駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	107.4 坪 (355 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層の事務所、マンションが混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西区大阪府大阪市西区江戸堀３丁目８１番３外
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	80 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	高層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	360 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２１．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿道の商業地域で、用途の多様性が顕著。位置的な要因もあって、住系用途の進出が強まるものと考えられる。市場での優位性は高く、地価は上昇傾向を辿るものと予測される。 (2)中高層の事務所、マンションが混在する商業地域であり、今後とも現状で推移すると予測する。当面の地価動向については需給逼迫により高値継続で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 350万4,360 円 1平米 106万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 340万5,180 円 1平米 103万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 350万4,360円 1平米 106万円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2022年	1坪 306万7,968円 1平米 92万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 340万5,180円 1平米 103万円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2019年	1坪 306万7,968円 1平米 92万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、ウィズコロナの下で、緩やかに回復している。海外景気の下振れ、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に留意を要する。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、足元の大阪市内中心部の不動産市況は堅調に推移している。海外経済、長期金利の動向に引き続き留意が必要である。
地域要因
(1)あみだ池筋沿いの商業地域。用途の多様性もあり、土地需要は安定している。地価は上昇傾向にある。 (2)オフィスビルの需要は弱含んでいるものの、分譲・賃貸マンション用地としての需要は底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	西１１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市西区江戸堀３丁目８１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万2,335 円／平米 321万4,540 円／坪
推定価格 平米 坪	102万7,524 円／平米 339万6,994 円／坪
標準価格 平米 坪	99万7,596 円／平米 329万8,052 円／坪
査定価格 平米 坪	105万 円／平米 347万1,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	西１０９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市西区江戸堀３丁目８１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	85万3,825 円／平米 282万2,745 円／坪
推定価格 平米 坪	87万4,317 円／平米 289万492 円／坪
標準価格 平米 坪	100万8,439 円／平米 333万3,899 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	80 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福島１１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市福島区
地域	大阪府大阪市西区江戸堀３丁目８１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万9,299 円／平米 198万1,282 円／坪
推定価格 平米 坪	64万5,211 円／平米 213万3,068 円／坪
標準価格 平米 坪	102万4,144 円／平米 338万5,820 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	北１０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市西区江戸堀３丁目８１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	105万2,000 円／平米 347万7,912 円／坪
推定価格 平米 坪	106万8,832 円／平米 353万3,559 円／坪
標準価格 平米 坪	101万2,152 円／平米 334万6,175 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市西区江戸堀３丁目８１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	129万3,424 円／平米 427万6,060 円／坪
推定価格 平米 坪	131万6,706 円／平米 435万3,030 円／坪
標準価格 平米 坪	101万8,334 円／平米 336万6,612 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情