路線価 (2023) 大阪府大阪市港区磯路3-17-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市港区大阪府大阪市港区磯路３丁目１７番１６
価格時点	2023 年
駅名	弁天町駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2,160万 円 (79 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万5,844 円 1平米 27万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,160万 円 (79 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万5,844 円／坪 1平米 27万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区内の街区の整然とした住宅地の圏域である。需要者は従来から区内の地縁者等が中心であったが、弁天町駅勢圏はＪＲ大阪環状線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ中央線の２路線利用で利便性が高く、需要者層の広がりを見せている。近隣地域は熟成した住宅地で、区内でも選好性が高く、地価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯は土地２０～２５坪程度の新築住宅で３千万円台である。 (2) 同一需給圏は概ね港区及び周辺区の街路整然とした住宅地の圏域。需要者は区内の地縁者が中心であるが、弁天町駅勢圏はＪＲと地下鉄の二路線利用で利便性が高く、周辺区からの転入も見られる。近隣地域は駅からやや遠いものの、従来より区内で選好性が高い住宅地域である。コロナ禍以降も需要は堅調で、供給は少ないことから、価格水準は強含み傾向で推移している。需要の中心は土地１５～２５坪程度に新築住宅付で総額４千万円前後程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法を採用して比準価格を求めたが、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映した実証的価格である。他方、最寄駅からやや離れた位置に所在することや地積規模の観点などから、収益不動産の想定が困難であり、収益価格の試算は断念した。そのため、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅の中に店舗等も見られるが、画地規模の個別性から自己居住用の個人による取引が中心となる可能性が高い。規模が小さく、昨今の高い建築費の下では事業採算性の合う共同住宅の建築が困難であるため収益還元法は適用しなかったが、需要者は居住の利便性、快適性等を重視するため、代替競争不動産との比較の観点から当該市場の実態を反映する比準価格を重視し、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	弁天町駅南西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	23.9 坪 (79 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に店舗等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市港区大阪府大阪市港区磯路３丁目１７番１６
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	16 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　　　北８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は戸建住宅中心の一般住宅地域で、地域要因に特に大きな変動は認められず、今後も現状のまま推移すると予測される。 (2)当該地域は既成の住宅地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 90万5,844 円 1平米 27万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 90万5,844 円 1平米 27万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 90万5,844円 1平米 27万4,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 89万5,926円 1平米 27万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 90万5,844円 1平米 27万4,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 89万5,926円 1平米 27万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和の影響により住宅地の需要は旺盛で、港区の地価も強含みで推移している。 (2)景気は緩やかに持ち直している。港区においては、人口は微減傾向、世帯数は微増傾向にある。
地域要因
(1)利便性の高い弁天町駅徒歩圏の熟成した住宅地であり、安定して選好性が高い地域である。 (2)既存の住宅地域として概ね熟成している。弁天町駅勢圏で従来より選好性が高い地域で、コロナ禍以降も需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	214 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区磯路３丁目１７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万918 円／平米 86万2,595 円／坪
推定価格 平米 坪	25万5,092 円／平米 84万3,334 円／坪
標準価格 平米 坪	26万7,112 円／平米 88万3,072 円／坪
査定価格 平米 坪	27万 円／平米 89万2,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区磯路３丁目１７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万5,163 円／平米 100万8,869 円／坪
推定価格 平米 坪	30万2,793 円／平米 100万1,034 円／坪
標準価格 平米 坪	27万835 円／平米 89万5,381 円／坪
査定価格 平米 坪	27万4,000 円／平米 90万5,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	214 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区磯路３丁目１７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万3,743 円／平米 100万4,174 円／坪
推定価格 平米 坪	30万204 円／平米 99万2,474 円／坪
標準価格 平米 坪	27万942 円／平米 89万5,734 円／坪
査定価格 平米 坪	27万4,000 円／平米 90万5,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	214 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区磯路３丁目１７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万6,193 円／平米 97万9,214 円／坪
推定価格 平米 坪	28万6,795 円／平米 94万8,144 円／坪
標準価格 平米 坪	27万5,764 円／平米 91万1,676 円／坪
査定価格 平米 坪	27万9,000 円／平米 92万2,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情