路線価 (2023) 大阪府大阪市港区三先2-2-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市港区大阪府大阪市港区三先２丁目２番６
価格時点	2023 年
駅名	朝潮橋駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2,590万 円 (104 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万3,194 円 1平米 24万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,610万 円 (104 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万9,806 円／坪 1平米 25万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港区及びその周辺区のＯｓａｋａＭｅｔｒｏ中央線若しくはＪＲ大阪環状線の各駅を駅勢圏とする住宅地域であり、需要者の中心は港区内に地縁を有する個人である。近隣地域には、朝潮橋駅への接近性に優れた住宅地として安定的な需要がある。直近における不動産取引件数はコロナ禍前の水準に回復しており、新築戸建で３千万円台半ばの物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は概ね港区及び周辺区に存する住宅地の圏域。需要者は主として区内に地縁を有する個人が中心となっている。朝潮橋駅に近い住宅地のうち、朝潮橋駅と弁天町駅の間に位置する地域は、従来より安定した需要があったが、駅前にスーパーが開店して利便性が高まったこともあり、需要は強含み傾向がみられる。特に対象標準地は南東向きで公園に面することから優位性が認められる。需要の中心価格帯は、土地２０坪程度に新築住宅付で総額３千万円台。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺地域には、戸建住宅のほかに共同住宅等も見られるが、規模等の個別性から自用目的で土地を取得するケースが多く、居住の快適性、利便性等を重視して価格形成が行われている。一方、戸建賃貸の市場は形成されておらず、賃料水準は価格水準に追い付いていない。そのため、市場の実態をより反映する比準価格を標準に、低位に求められた収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅の中に共同住宅等も見られるが、画地規模等の個別性からも自己居住用の個人需要者による取引が中心となる可能性が高く、需要者は居住の快適性、利便性等を重視すると考えられる。そのため、比較の観点から当該市場の実態を反映した比準価格を重視し、昨今の高い建築費の下で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために低位に求められた収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	朝潮橋駅南東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	31.5 坪 (104 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市港区大阪府大阪市港区三先２丁目２番６
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	16 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅地域として熟成しており、地域内に特に大きな地域要因の変動はなく、現況の需給動向等を勘案すると、当分の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。 (2)当該地域は既成の住宅地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 83万6,418 円 1平米 25万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 84万6,336 円 1平米 25万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 83万6,418円 1平米 25万3,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 81万9,888円 1平米 24万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 84万6,336円 1平米 25万6,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 81万9,888円 1平米 24万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和の影響により住宅地の需要は旺盛で、港区の地価も強含みで推移している。 (2)景気は緩やかに持ち直している。港区においては、人口は微減傾向、世帯数は微増傾向にある。
地域要因
(1)住宅地として熟成した地域にあり、価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。 (2)既存の住宅地域として概ね熟成している。弁天町駅周辺ほどではないが、朝潮橋駅の東側の住宅地の需要は強含み傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	214 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区三先２丁目２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万441 円／平米 79万4,898 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,072 円／平米 77万7,148 円／坪
標準価格 平米 坪	24万4,867 円／平米 80万9,530 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区三先２丁目２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,143 円／平米 74万1,017 円／坪
推定価格 平米 坪	22万3,699 円／平米 73万9,549 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,284 円／平米 81万909 円／坪
査定価格 平米 坪	25万3,000 円／平米 83万6,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	214 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区三先２丁目２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,704 円／平米 54万1,205 円／坪
推定価格 平米 坪	21万4,742 円／平米 70万9,937 円／坪
標準価格 平米 坪	24万3,472 円／平米 80万4,918 円／坪
査定価格 平米 坪	25万1,000 円／平米 82万9,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	207 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区三先２丁目２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万7,857 円／平米 88万5,535 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,876 円／平米 86万5,762 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,754 円／平米 81万9,075 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	207 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区三先２丁目２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,721 円／平米 72万3,092 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,288 円／平米 72万1,660 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,267 円／平米 81万853 円／坪
査定価格 平米 坪	25万3,000 円／平米 83万6,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情