路線価 (2023) 大阪府大阪市港区弁天4-12-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市港区大阪府大阪市港区弁天４丁目１２番２７
価格時点	2023 年
駅名	弁天町駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	7,220万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 138万8,520 円 1平米 42万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7,220万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 138万8,520 円／坪 1平米 42万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね港区及び周辺区に存する商業地域。主たる需要者は区内に地縁を有する事業者が中心であるが、ＪＲ大阪環状線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ中央線の２路線利用で交通利便性が高いため、全国規模で展開する収益物件開発業者も見られる。近隣地域は優れた駅接近性により需要は力強く、これまでの相場観を逸脱した高額な取引も観察されている。需要の中心となる価格帯は収益物件素地で実効容積率１００％・坪当り４０万円前後である。 (2) 同一需給圏は港区及び周辺区の大阪中心部から延びる各路線沿線の商業地の圏域。従来より賃貸共同住宅中心の収益物件需要が中心で、需要者は法人、資金力を持つ個人、地元不動産業者等である。コロナ禍以降、店舗需要は弱含んだが、二路線利用可能で利便性に優れた弁天町駅のマンションの賃貸需要は底堅いため、収益マンション需要は堅調である。成約価格にばらつきがあり中心価格帯は見出しにくいが、供給が少なく、供給不足感から地価は強含み傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 公示地は商業地域に存するため、需要者は収益性を重視すると考えられる。ベイエリアの玄関口である弁天町周辺地区は隣接する西区に比較して割安であるうえ、金融緩和政策の継続により収益物件の需要が旺盛である。一方、駅近物件の取引価格は万博・ＩＲの期待感を反映して実力以上の高額な水準のものもある。よって本件では比準価格と収益価格とを関連付け、周辺の標準地及び基準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は商業地域であり、需要者は収益性を重視すると考えられるが、賃料に力強さがないこと、昨今の高い建築費の影響により、収益価格はやや低位に求められた。土地残余法においては、費用収益の査定や純収益の把握に想定要素が多く含まれ、相対的信頼性がやや劣るため、代替競争不動産との比較の観点から市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、類似する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	弁天町駅西方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗付共同住宅、小売店舗等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市港区大阪府大阪市港区弁天４丁目１２番２７
標準地の範囲
東	70 m
西	25 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)弁天町駅に近接し中高層店舗兼共同住宅が多い商業地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと見込まれる。 (2)店舗兼共同住宅を中心とする商業地域として概ね熟成している。周辺の市岡商業高校跡地の開発は未定であるが、今後の動向が近隣地域に影響を及ぼす可能性がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 147万1,170 円 1平米 44万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 145万4,640 円 1平米 44万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 147万1,170円 1平米 44万5,000円
前年から次年への変動率 6.6 ％
2022年	1坪 130万2,564円 1平米 39万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 145万4,640円 1平米 44万円
前年から次年への変動率 6.6 ％
2019年	1坪 130万2,564円 1平米 39万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安、資源高に起因するインフレが進行する中、利便性・環境・収益性の良否により、投資対象が厳しく選別される傾向が強まっている。 (2)景気は緩やかに持ち直している。コロナ禍以降も住居系の収益物件への投資意欲は堅調である。
地域要因
(1)地域的特性は概ね固定化しているが、弁天町駅近辺における開発期待が高まっている。 (2)店舗兼共同住宅の多い商業地として熟成している。まとまった画地規模の収益物件用地について、特に強い需要がみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区弁天４丁目１２番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万1,806 円／平米 129万5,311 円／坪
推定価格 平米 坪	38万8,002 円／平米 128万2,735 円／坪
標準価格 平米 坪	43万4,493 円／平米 143万6,434 円／坪
査定価格 平米 坪	43万4,000 円／平米 143万4,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	214 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区弁天４丁目１２番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万407 円／平米 135万6,806 円／坪
推定価格 平米 坪	40万1,035 円／平米 132万5,822 円／坪
標準価格 平米 坪	45万3,660 円／平米 149万9,800 円／坪
査定価格 平米 坪	45万4,000 円／平米 150万924 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	218 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区弁天４丁目１２番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万8,714 円／平米 135万1,208 円／坪
推定価格 平米 坪	31万349 円／平米 102万6,014 円／坪
標準価格 平米 坪	42万1,098 円／平米 139万2,150 円／坪
査定価格 平米 坪	42万1,000 円／平米 139万1,826 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	214 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区弁天４丁目１２番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万5,013 円／平米 200万173 円／坪
推定価格 平米 坪	60万3,251 円／平米 199万4,348 円／坪
標準価格 平米 坪	62万1,908 円／平米 205万6,028 円／坪
査定価格 平米 坪	62万2,000 円／平米 205万6,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	207 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区弁天４丁目１２番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万5,028 円／平米 157万443 円／坪
推定価格 平米 坪	45万8,431 円／平米 151万5,573 円／坪
標準価格 平米 坪	45万8,431 円／平米 151万5,573 円／坪
査定価格 平米 坪	45万8,000 円／平米 151万4,148 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情