路線価 (2023) 岩手県八幡平市大更第21地割2-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 八幡平市岩手県八幡平市大更第２１地割２番６
価格時点	2023 年
駅名	大更駅 から 530m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	538万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	534万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円／坪 1平米 2万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は八幡平市の旧西根町の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人事業者及び県内の中小法人等であり、県外資本の参入は全国規模の生鮮スーパーや薬局以外は殆ど見られない。盛岡市の中心商業地域や路線商業地域への顧客流出、後継者難等の要因により、不動産需要は低調である。土地取引は少なく、また、画地規模が様々なため、需要の中心となる市場価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は八幡平市内の商業地域一円と判断され、主たる需要者は地縁性を有する地元の個人事業者や中小事業者が中心となっている。大更南地区に大型店が集積しつつあり、それに伴い旧来の中心商業地の地位は相対的に低下している。大更駅を中心とした土地区画整理事業が行われているが、今のところ影響は限定的である。借地も見られ土地取引が少ないなか、画地規模が様々で需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は旧来からの中心的商業地域で、自用の店舗が利用の大半を占めており、貸店舗・貸事務所の収益物件は僅少で、賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法は適用できなかった。このような地域的特性を十分に考慮した結果、複数の取引事例を中心に適正な補修正や価格形成要因の比較を行った比準価格を妥当なものとして採用し、代表標準地との検討を踏まえ、八幡平市内の商業地の需要動向を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己利用の店舗兼住宅が中心となっており、賃貸市場は未成熟で、適切な賃貸事例を収集できないため、収益還元法の適用は断念した。一方で、需要者の中心である事業者等は、類似不動産の取引価格等を重視して不動産取引を行う傾向が強く、複数の取引事例から求められた比準価格は市場の実態を反映しており規範性が高い。以上より、本件では比準価格を重視し採用することとし、代表標準地から求めた価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大更駅南西方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八幡平市岩手県八幡平市大更第２１地割２番６
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧西根町の中心部で、旧国道沿いに位置する旧来からの商業地域
街路	８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部に位置する幹線街路沿いの商業地域であるが、盛岡市への顧客流出が顕著となっている。以前から地価の下落が続いているものの、今後の大更駅周辺まちづくり事業による地域変動要因に注視が必要である。 (2)旧来からの中心商店街であるが、路線商業地域、また市外への顧客流出により商業繁華性は低下しており、民間土地取引も少なく、地価は下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八幡平市の人口は微減、世帯数は微増。大更駅周辺及び隣接地域のまちづくり環境整備基本計画により、駅東西自由通路、病院移転等が進んでいる。 (2)八幡平市全体では人口微減、世帯数微増。県内経済は持ち直し基調であるが、当市の基幹である観光産業は回復途上で、宅地需要はまだ弱い。
地域要因
(1)顧客の流出が進み、地価は下落基調で推移しているが、今後の大更駅周辺まちづくり事業が及ぼす影響を見極める必要がある。 (2)大更駅周辺で土地区画整理事業が進行中であるが、影響は限定的で、地価は底打ちしていない。
個別的要因	(1)標準地は標準的な規模、形状であり、地域内において十分な競争力が認められる。 (2)個別的観点からの需要、競争力に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八幡平公（住） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	八幡平市
地域	岩手県八幡平市大更第２１地割２番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,983 円／平米 4万9,534 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,260 円／平米 5万450 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,844 円／平米 7万5,522 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八幡平公（住） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	八幡平市
地域	岩手県八幡平市大更第２１地割２番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6,263 円／平米 2万705 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,102 円／平米 5万3,233 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,302 円／平米 7万7,036 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八幡平公（商） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	八幡平市
地域	岩手県八幡平市大更第２１地割２番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,896 円／平米 5万2,552 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,753 円／平米 5万2,079 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	396 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八幡平公（商） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	八幡平市
地域	岩手県八幡平市大更第２１地割２番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,074 円／平米 8万2,895 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,823 円／平米 8万2,065 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,641 円／平米 7万8,157 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	八幡平公（商） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	八幡平市
地域	岩手県八幡平市大更第２１地割２番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,220 円／平米 6万235 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,597 円／平米 6万4,788 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,841 円／平米 7万8,818 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情