路線価 (2023) 大阪府大阪市港区波除2-5-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市港区大阪府大阪市港区波除２丁目５番２１
価格時点	2023 年
駅名	弁天町駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	7,820万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 159万6,798 円 1平米 48万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	7,820万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 159万6,798 円／坪 1平米 48万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね港区及び周辺区に存する商業地域。主たる需要者は区内に地縁を有する事業者が中心であるが、ＪＲ大阪環状線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ中央線の２路線利用で交通利便性が高いため、全国規模で展開する収益物件開発業者も見られる。近隣地域は優れた駅接近性により需要は力強く、これまでの相場観を逸脱した高額な取引も観察されている。需要の中心となる価格帯は収益物件素地で実効容積率１００％・坪当り４０万円前後である。 (2) 同一需給圏は港区を中心に周辺区を含む商業地域一帯である。需要者の中心は地元企業であるが、全国展開する不動産業者、投資家の需要も認められる。近隣地域は交通利便性が良好な駅前地域であり、供給が限定的される中で共同住宅用地としての需要が強く、地価は上昇傾向にある。取引される規模、利用状況等の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 公示地は商業地域に存するため、需要者は収益性を重視すると考えられる。ベイエリアの玄関口である弁天町周辺地区は隣接する西区に比較して割安であるうえ、金融緩和政策の継続により収益物件の需要が旺盛である。一方、駅近物件の取引価格は万博・ＩＲの期待感を反映して実力以上の高額な水準のものもある。よって本件では比準価格と収益価格とを関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 交通利便性の高い商業地域にあり、市場性及び収益性を重視した取引が中心となっている。比準価格は、多くの取引事例から規範性が高い事例を選択し求めており市場性を反映している。収益価格は、需要者の観点から各収益費用項目を査定しており、市場実態を反映した価格が求められた。したがって、比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	弁天町駅東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅、一般住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市港区大阪府大阪市港区波除２丁目５番２１
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	0 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)弁天町駅に近接し中高層店舗兼共同住宅が多い商業地域であり、中期的に地域要因に大きな変動はないものと見込まれるが、利便性が極めて高いことから、地価は上昇傾向を強めるものと予測する。 (2)当該地域は、店舗兼共同住宅、一般住宅等が混在する商業地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 169万9,284 円 1平米 51万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 168万6,060 円 1平米 51万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 169万9,284円 1平米 51万4,000円
前年から次年への変動率 7.1 ％
2022年	1坪 149万1,006円 1平米 45万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 168万6,060円 1平米 51万円
前年から次年への変動率 7.1 ％
2019年	1坪 149万1,006円 1平米 45万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安、資源高に起因するインフレが進行する中、利便性・環境・収益性の良否により、投資対象が厳しく選別される傾向が強まっている。 (2)景気は緩やかに持ち直している。地価上昇傾向にある地域と横ばい傾向にある地域との間で二極化傾向が見られる。
地域要因
(1)地域的特性は概ね固定化しているが、弁天町駅近辺における開発期待が高まっている。 (2)地域要因に大きな変動はなく、商業地域として熟成している。共同住宅用地に対する需要は強く、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	214 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区波除２丁目５番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万7,161 円／平米 157万7,494 円／坪
推定価格 平米 坪	46万2,179 円／平米 152万7,964 円／坪
標準価格 平米 坪	52万2,827 円／平米 172万8,466 円／坪
査定価格 平米 坪	52万3,000 円／平米 172万9,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区波除２丁目５番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万5,163 円／平米 100万8,869 円／坪
推定価格 平米 坪	30万2,793 円／平米 100万1,034 円／坪
標準価格 平米 坪	50万484 円／平米 165万4,600 円／坪
査定価格 平米 坪	50万 円／平米 165万3,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市港区波除２丁目５番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万2,639 円／平米 159万5,605 円／坪
推定価格 平米 坪	47万3,357 円／平米 156万4,918 円／坪
標準価格 平米 坪	51万4,518 円／平米 170万997 円／坪
査定価格 平米 坪	51万5,000 円／平米 170万2,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	北
側道幅員2	5.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	216 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住之江区
地域	大阪府大阪市港区波除２丁目５番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,113 円／平米 129万9,632 円／坪
推定価格 平米 坪	40万8,217 円／平米 134万9,565 円／坪
標準価格 平米 坪	51万6,730 円／平米 170万8,309 円／坪
査定価格 平米 坪	51万7,000 円／平米 170万9,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情