路線価 (2023) 大阪府大阪市港区福崎2-1-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市港区大阪府大阪市港区福崎２丁目１番１８
価格時点	2023 年
駅名	朝潮橋駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 26万1,174 円
1平米当たり	1平米 7万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億3,900万 円 (1322 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億3,900万 円 (1322 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区及び大阪市西部の工業・流通業務地域の圏域。製造業の新規工場用地需要は昨年に比較して増加しているものの、需要者は物流事業者等が中心となっている。マルチテナント型大型物流施設の需要は安定的で、物流適地については、ｅコマースの隆盛を受けて地価は強含みで推移している。但し、規模・道路状況等に起因する個別性により取引価格が大きく影響を受けるため、中心価格帯は見出しにくい。 (2) 同一需給圏は港区及び大阪湾岸部の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域の圏域。対象標準地は中小規模の倉庫適地で、需要者は主として物流業者等が中心となっている。コロナ禍以降、物流需要は更に高まっており、特に、近隣地域は大阪都心部への接近性が優れていることから、倉庫の選好性は高く、従来より需要が強いものの、供給が少ない地域である。取引が少ない上、規模等の個別性が強く、中心価格帯は見出しにくいが、地価は強含みで推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における対象標準地と類似した個別的要因を有する事例を選択適用して求めたものである。一方、収益価格には現下における経済環境の激変による賃貸需要への影響を織り込むことが困難であり、相対的に精度が劣るものと判断した。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、マルチテナント型事業用賃貸物流用地には小さい画地規模等の個別性からも自用の物流業者の取引が需要の中心となる可能性が高い。そのため、当該市場の実態をより反映する比準価格を重視し、想定要素も多く、昨今の高い建築費のもとで土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために、低位に求められた収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	朝潮橋駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	399.9 坪 (1322 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模工場、倉庫等の建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市港区大阪府大阪市港区福崎２丁目１番１８
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	100 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層倉庫地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	50 m
面積	1300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場、倉庫等の建ち並ぶ工業地域として熟成している。大阪都心部への接近性が優れていることから物流用地需要が旺盛な地域であるため、長期的には倉庫利用が更に進むものと予測する。 (2)当該地域は工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2022年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2019年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)昨年に引き続き、ｅコマースの高まりによる物流需要は力強く推移しており、中小倉庫や汎用性の高い階高の工場建屋への需要も広がっている。 (2)景気は緩やかに持ち直している。コロナ禍以降、物流需要は更に高まっており、大規模倉庫ほどではないが、中小倉庫の需要も堅調である。
地域要因
(1)地域的特性は概ね固定化しており、特に大きな地域要因の変化は認められない。 (2)工業地域として熟成している。堅調な倉庫需要の下、大阪都心部への接近性の優位性から、特に選好性が高い地域であるが、従来から供給は少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市港区福崎２丁目１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万749 円／平米 30万16 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,446 円／平米 33万8,686 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,829 円／平米 37万6,319 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市港区福崎２丁目１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,528 円／平米 46万1,280 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,040 円／平米 46万9,584 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,404 円／平米 36万8,302 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	218 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市港区福崎２丁目１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,030 円／平米 48万2,775 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,394 円／平米 50万509 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,392 円／平米 38万1,486 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市港区福崎２丁目１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,060 円／平米 44万6,508 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,896 円／平米 45万5,884 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,357 円／平米 40万4,512 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	208 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市此花区
地域	大阪府大阪市港区福崎２丁目１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,728 円／平米 16万1,095 円／坪
推定価格 平米 坪	5万92 円／平米 16万5,604 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,385 円／平米 26万2,447 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,400 円／平米 26万2,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情