路線価 (2023) 大阪府大阪市大正区三軒家東1-29-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市大正区大阪府大阪市大正区三軒家東１丁目２９番３
価格時点	2023 年
駅名	大正駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 94万2,210 円
1平米当たり	1平米 28万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,630万 円 (46 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 117万324 円 1平米 35万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,630万 円 (46 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 117万3,630 円／坪 1平米 35万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大正区及び周辺区内のうち、駅接近性に優れた、店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域。需要者は同一需給圏に地縁を有する個人事業者または法人が中心。また、駅から近く共同住宅も見られることから、不動産業者による開発または投資目的での需要も見込まれる。商業地の取引件数が乏しく、取引態様に左右され、総額としての価格帯の把握が困難であるが、土地価格は概ね１１０～１２０万円／坪程度の水準といえる。 (2) 同一需給圏は概ね大正区及びその周辺区の商業地域一帯。駅前に立地するものの商圏は狭く、市内中心部等への顧客流出傾向も覗える。一方、駅近を中心に利便性を生かした賃貸住宅の潜在的需要は高いものと認められる。主たる需要者は同一需給圏内に地縁を持つ個人事業主や法人、地元不動産業者が中心である。取引件数は少なく、規模的なばらつき等もあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域に存する。需要者の特性等から収益性・採算性を重視した投資目的での取引が中心といえるが、収益価格は想定要素が多い理論値である。比準価格は最寄駅徒歩圏内で幹線道路沿いの事例を収集・採用したもので説得力は高い。従って、市場実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と代替競争関係にある取引事例を価格判定の基礎とし、市場性を反映した実証的価格である。一方、収益価格は、店舗兼事務所を想定して求めたが、賃料、利回り等、試算の過程に多くの想定要素を伴うことから相対的に弾力的な価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大正駅南西方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	13.9 坪 (46 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市大正区大阪府大阪市大正区三軒家東１丁目２９番３
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	50 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	10 m
面積	50 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に特段の大きな変動は見られない。コロナ禍の影響によりマンション・ホテル・店舗需要が停滞していたが、緊急事態宣言解除後、客足が戻るにつれて需給動向は回復傾向にあり、地価は上昇基調にある。 (2)駅前商業地域として概ね熟成し、地域要因を大幅に変化させる要因は特に見当たらず、当面、現況の土地利用が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 118万6,854 円 1平米 35万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 119万3,466 円 1平米 36万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 118万6,854円 1平米 35万9,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 115万3,794円 1平米 34万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 119万3,466円 1平米 36万1,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 115万3,794円 1平米 34万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍により、需要が停滞していたが、徐々に回復しつつあり、地価はやや上昇基調で推移している。 (2)資源高や海外経済減速による下押し圧力はあるものの、新型コロナウイルス感染症や供給制約の影響が和らぐもとで、景気は回復していくとみられる。
地域要因
(1)コロナ禍により店舗需要は停滞していたが、駅接近性に優れ、店舗・事務所ビルが多い地域は、投資物件用地の需要が戻りつつある。 (2)特段の要因変化はないが、駅近の交通利便性の良さからの投資物件等への需要は回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市大正区三軒家東１丁目２９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万1,456 円／平米 109万5,794 円／坪
推定価格 平米 坪	33万6,428 円／平米 111万2,231 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,890 円／平米 121万9,550 円／坪
査定価格 平米 坪	35万8,000 円／平米 118万3,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	215 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市大正区三軒家東１丁目２９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万6,095 円／平米 127万6,430 円／坪
推定価格 平米 坪	38万7,253 円／平米 128万258 円／坪
標準価格 平米 坪	36万4,645 円／平米 120万5,516 円／坪
査定価格 平米 坪	35万4,000 円／平米 117万324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	216 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住之江区
地域	大阪府大阪市大正区三軒家東１丁目２９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,113 円／平米 129万9,632 円／坪
推定価格 平米 坪	40万8,217 円／平米 134万9,565 円／坪
標準価格 平米 坪	37万2,121 円／平米 123万232 円／坪
査定価格 平米 坪	36万1,000 円／平米 119万3,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	215 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市大正区三軒家東１丁目２９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万2,168 円／平米 89万9,787 円／坪
推定価格 平米 坪	27万298 円／平米 89万3,605 円／坪
標準価格 平米 坪	37万2,311 円／平米 123万860 円／坪
査定価格 平米 坪	36万1,000 円／平米 119万3,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	205 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市大正区三軒家東１丁目２９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万8,978 円／平米 95万5,361 円／坪
推定価格 平米 坪	30万5,491 円／平米 100万9,953 円／坪
標準価格 平米 坪	37万1,192 円／平米 122万7,161 円／坪
査定価格 平米 坪	36万 円／平米 119万160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情