路線価 (2023) 大阪府大阪市大正区平尾1-4-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市大正区大阪府大阪市大正区平尾１丁目４番５外
価格時点	2023 年
駅名	大正駅 から 3300m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	3億900万 円 (4266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,685 円 1平米 7万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3億900万 円 (4266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,685 円／坪 1平米 7万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね大正区及びその周辺区・周辺市域で、中小規模の工場、倉庫等が集積する工業地域。需要者は大阪圏に拠点を置く製造業・物流関係のある法人等が中心と把握される。大正区における当該標準地程度の規模を持つ工業地の需給については、やや供給サイドに不足が覗え、地価は上昇傾向にある。取引件数は少なく、規模的なばらつきもあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏の主たる範囲は大正区のほか港区、住之江区等湾岸部の工業地域。主たる需要者は製造業または物流関係の事業者。大正区では集積した工業地が多く新規進出が比較的容易であるが、事業用地の供給は限定的であり現実の取引は少ない。市場での中心価格帯（総額）は規模が多様なため見いだしがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場においては自用目的の取引が支配的であり、周辺地域においても自用の工場や倉庫等が中心であること及び試算の過程において多くの想定要素を伴うことから、収益価格は相対的に信頼性が劣る。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡、周辺地域の類似の標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域の地域特性から取引事例比較法及び収益還元法を適用した。比準価格は大阪市内工業地域の取引事例の中から規範性の高いものを選択し試算したもので市場性を反映した価格が得られた。収益価格は工場の賃貸を想定して試算した。本件工業地域では自用目的の売買が中心であるため、比準価格を標準に、収益価格を比較考量、代表標準地を規準とした価格との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大正駅南方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	1290.4 坪 (4266 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場、倉庫が建ち並ぶ河川沿いの工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市大正区大阪府大阪市大正区平尾１丁目４番５外
標準地の範囲
東	100 m
西	0 m
南	250 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	２階建程度の工場、倉庫の敷地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	80 m
面積	4000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中規模工場・倉庫を中心とする工業地域として熟成しており、概ね現状のまま推移するものと予測する。 (2)中規模の工場や倉庫等が建ち並ぶ工業専用地域内の工業地域。地域要因の変化は特に見られず、今後も工業地域として推移するものと予測する。物流施設を中心に工場等の需要は概ね堅調に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万9,603 円 1平米 7万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万9,603円 1平米 7万5,500円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)用地の供給不足に加え、ＥＣの拡大による物流用地需要、工場地についても国内生産での優位性の見直し等も覗え、需給ギャップが感じられる。 (2)資源高や海外経済減速による下押し圧力はあるものの、新型コロナウイルス感染症や供給制約の影響が和らぐもとで、景気は回復していくとみられる。
地域要因
(1)工業地域として熟成しており、地域要因の変化は特に見られない。 (2)工業地域として熟成しており、地域要因の変化は特に見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市大正区平尾１丁目４番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,400 円／平米 14万174 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,581 円／平米 28万6,237 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,575 円／平米 24万6,545 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,600 円／平米 24万6,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市大正区平尾１丁目４番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,548 円／平米 15万7,194 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,075 円／平米 32万7,542 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,457 円／平米 24万9,461 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,500 円／平米 24万9,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市大正区平尾１丁目４番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
推定価格 平米 坪	11万700 円／平米 36万5,974 円／坪
標準価格 平米 坪	8万451 円／平米 26万5,971 円／坪
査定価格 平米 坪	8万500 円／平米 26万6,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	218 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市大正区平尾１丁目４番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,975 円／平米 39万3,331 円／坪
推定価格 平米 坪	12万879 円／平米 39万9,626 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,956 円／平米 22万7,969 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,000 円／平米 22万8,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情