土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府大阪市大正区小林西2-19-17 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 大阪市大正区
大阪府大阪市大正区小林西2丁目19番17 (大阪大正)
  • 周辺状況: 工業地 (小規模工場、倉庫のほか住宅も見られる工業地域)
  • 大正駅 から 2800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
34万7,130
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
10万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 大阪市大正区大阪府大阪市大正区小林西2丁目19番17
価格時点 2023
駅名 大正駅 から 2800m
路線価
1坪当たり 1坪 34万7,130
1平米当たり 1平米 10万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月25日
鑑定評価額 総額
4,390万
(330 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 43万9,698
1平米 13万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月04日
調査実施日 2022年12月28日
鑑定評価額 総額
4,390万
(330 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 43万9,698 円/坪
1平米 13万3,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は大正区及びその周辺区内の湾岸部を中心とする工業地域が存する圏域である。また、需要者の中心は当該地域に地縁を有する中小の製造業事業者等である。近隣地域は工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、高齢化の進展による廃業もみられるが、産業構造の転換が徐々に進んできており、ポストコロナにおける工場地の拡張需要は高まりを見せている。但し、取引件数は少なく、規模的なばらつきもあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。

(2) 同一需給圏は概ね大正区及びその周辺区・周辺市域で、中小規模の工場、倉庫等が集積する工業地域。需要者は大阪圏に拠点を置く工場、倉庫等工業関係の法人等が中心と把握される。中小事業者の中には業績が堅調に推移している業種もあり、工場・倉庫用地の需要はあるものの、事業用地の供給が少ないため、地価は上昇傾向にある。取引件数は少なく、規模的なばらつきもあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は中小規模の工場等が見られる既成工業地域に存し、法人等による自用目的の取引が中心となっている。一方、収益価格には現下における経済環境の激変による賃貸需要への影響を織り込むことが困難であり、相対的に精度が劣るものと判断した。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 市場においては自用目的の取引が支配的であり周辺地域においても自用の工場や倉庫等が中心であること、及び試算の過程において多くの想定要素を伴うことから収益価格は相対的に信頼性が劣る。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 大正駅南西方
距離 2800 m
土地の状態
土地面積 99.8 坪 (330 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 工場
構造
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 0F
地下階数 B0
周辺の利用状況 小規模工場、倉庫のほか住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 15 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 大阪市大正区大阪府大阪市大正区小林西2丁目19番17
標準地の範囲
55 m
西 20 m
20 m
30 m
標準的使用
標準的使用 工場地
画地の形状等
間口 13 m
奥行き 25 m
面積 330 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 15m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に特に大きな変動要因はないものの、従来の鉄工・金型の小規模工場地から、自動車整備工場等へ業態が変化してきており、当該傾向は今後も続くものと思われる。

(2)当地域は、小規模工場、倉庫を中心とする工業地域として熟成しており、地域要因に大きな変動は見られない。今後も、工業地域として現状のまま推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 45万9,534
1平米 13万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 45万9,534
1平米 13万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 45万9,534
1平米 13万9,000
前年から次年への変動率 1.5 %
2022年
1坪 43万3,086
1平米 13万1,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 45万9,534
1平米 13万9,000
前年から次年への変動率 1.5 %
2019年
1坪 43万3,086
1平米 13万1,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)製造業の担い手の高齢化により、鉄工・金型を主体とする中小の事業所の廃業がある一方、新業態への転換による中規模工場への一定の需要がある。

(2)コロナ禍によるサプライチェーンへの影響等事業者には厳しい環境にあったが、景気は徐々に持ち直しつつある。

地域要因
(1)高齢化による廃業が進む一方、物流需要や新業態の製造業も生まれており、工場立地としての新たな需要が創出されてきている。

(2)価格形成に特段の影響を与える地域要因の変動は認められない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 205
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市大正区
地域 大阪府大阪市大正区小林西2丁目19番17
区域区分 市街化区域
用途地域 工業専用地域
価格
取引価格 平米
13万9,528 円/平米
46万1,280 円/坪
推定価格 平米
14万2,040 円/平米
46万9,584 円/坪
標準価格 平米
13万4,000 円/平米
44万3,004 円/坪
査定価格 平米
13万4,000 円/平米
44万3,004 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 21.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 208
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市大正区
地域 大阪府大阪市大正区小林西2丁目19番17
区域区分 市街化区域
用途地域 工業地域
価格
取引価格 平米
13万5,063 円/平米
44万6,518 円/坪
推定価格 平米
13万7,494 円/平米
45万4,555 円/坪
標準価格 平米
14万6,115 円/平米
48万3,056 円/坪
査定価格 平米
14万6,000 円/平米
48万2,676 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 臨港地区(臨港地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 218
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市西淀川区
地域 大阪府大阪市大正区小林西2丁目19番17
区域区分 市街化区域
用途地域 工業地域
価格
取引価格 平米
14万6,030 円/平米
48万2,775 円/坪
推定価格 平米
15万1,394 円/平米
50万509 円/坪
標準価格 平米
13万9,149 円/平米
46万27 円/坪
査定価格 平米
13万9,000 円/平米
45万9,534 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 207
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市住之江区
地域 大阪府大阪市大正区小林西2丁目19番17
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
19万1,101 円/平米
63万1,780 円/坪
推定価格 平米
18万6,463 円/平米
61万6,447 円/坪
標準価格 平米
13万7,510 円/平米
45万4,608 円/坪
査定価格 平米
13万8,000 円/平米
45万6,228 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 12 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 204
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市住之江区
地域 大阪府大阪市大正区小林西2丁目19番17
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
17万9,144 円/平米
59万2,250 円/坪
推定価格 平米
15万7,024 円/平米
51万9,121 円/坪
標準価格 平米
14万1,463 円/平米
46万7,677 円/坪
査定価格 平米
14万1,000 円/平米
46万6,146 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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