路線価 (2023) 大阪府大阪市天王寺区上本町8-306-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市天王寺区大阪府大阪市天王寺区上本町８丁目３０６番１０
価格時点	2023 年
駅名	四天王寺前夕陽ヶ丘駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	8,820万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 205万3,026 円 1平米 62万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	8,820万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 205万3,026 円／坪 1平米 62万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、天王寺区及びその周辺区内の駅徒歩圏内に位置する住宅地域であると把握される。対象不動産の存する地域は、生活利便施設等が優れているほか、教育水準が高い大阪府下有数の住宅地域としての名声を有しており、ファミリー層を中心とした取得需要が認められる。かかる要因を背景に、地価は堅調に推移しているが、取引価格水準については、画地規模によってばらつきが認められる。 (2) 同一需給圏は天王寺区及び周辺区の利便性等に比較的優れた住宅地域一円である。圏域内の居住者等が需要者の中心となるが、居住環境等が比較的良好なことから圏外からの転入希望者も多く見られる。同区内の住宅地需要には結果的にコロナ禍の影響は特段認められず需要は比較的安定しているものの供給が少なく需要はやや強含みとなっている。画地規模等が様々であるため取引の中心価格帯は把握し難いものとなっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地周辺は戸建住宅のほか、共同住宅等も散見されるが、需要の中心は生活利便性等に着目した自用目的の取引である。また、本件では、地域の標準的画地規模等を踏まえ、共同住宅等の建築・賃貸を前提とした投資採算性等をも勘案した結果、収益還元法の適用を断念した。よって、価格牽連性を有する代表標準地との均衡に留意の上、対象不動産に係る市場実態を反映した比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域を含む周辺地域では中小規模の一般住宅及び共同住宅並びに事業所等が混在する居住環境の比較的良好な住宅地域である。自己使用目的の取引が中心で、一部転勤等による賃貸物件はあるものの賃貸市場は未成熟であり適切な賃貸市場の把握が困難であった。一方、近隣地域及び類似地域等において信頼性のある取引事例を多数収集できたことから比準価格を採用し、収益価格の採用は断念し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	四天王寺前夕陽ヶ丘駅北東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅、共同住宅、事務所の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市天王寺区大阪府大阪市天王寺区上本町８丁目３０６番１０
標準地の範囲
東	60 m
西	10 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	20 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　　　北８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特別の変動は認められず、ほぼ現状のまま静動的に推移するものと予測される。 (2)当該地域は幹線道路背後の成熟した住宅地域であり、新型コロナウィルス感染症の影響は結果的に認められず、地域内に格別の変動要因は見られないことから当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 205万3,026 円 1平米 62万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 205万3,026 円 1平米 62万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 205万3,026円 1平米 62万1,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 199万3,518円 1平米 60万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 205万3,026円 1平米 62万1,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 199万3,518円 1平米 60万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)天王寺区は良好な環境条件、利便性を有しており、従来より選好性の高いエリアである。コロナ禍の影響は小さく、地価は引き続き上昇傾向にある。 (2)ウクライナ情勢等一部不透明感があるがコロナ禍の影響は小さく住宅地域内の不動産市況は底堅く、結果的に取引需要は比較的安定して推移している。
地域要因
(1)生活利便性，居住環境等に優れた住宅地域であり、ファミリー層を中心に一定の取得需要を有している。 (2)比較的良好な居住環境を維持しており地域要因に格別の変動要因は認められない。コロナ禍の影響は小さく総じて不動産市況は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	阿倍野１０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市阿倍野区
地域	大阪府大阪市天王寺区上本町８丁目３０６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	59万1,859 円／平米 195万6,686 円／坪
推定価格 平米 坪	56万2,294 円／平米 185万8,944 円／坪
標準価格 平米 坪	59万2,512 円／平米 195万8,845 円／坪
査定価格 平米 坪	61万6,000 円／平米 203万6,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	224 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	天王寺１０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市天王寺区
地域	大阪府大阪市天王寺区上本町８丁目３０６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	67万5,000 円／平米 223万1,550 円／坪
推定価格 平米 坪	67万5,000 円／平米 223万1,550 円／坪
標準価格 平米 坪	60万2,141 円／平米 199万678 円／坪
査定価格 平米 坪	62万6,000 円／平米 206万9,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	天王寺１０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市天王寺区
地域	大阪府大阪市天王寺区上本町８丁目３０６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	51万9,574 円／平米 171万7,712 円／坪
推定価格 平米 坪	51万1,503 円／平米 169万1,029 円／坪
標準価格 平米 坪	60万1,768 円／平米 198万9,445 円／坪
査定価格 平米 坪	62万6,000 円／平米 206万9,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	阿倍野１０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市阿倍野区
地域	大阪府大阪市天王寺区上本町８丁目３０６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	50万4,117 円／平米 166万6,611 円／坪
推定価格 平米 坪	49万7,692 円／平米 164万5,370 円／坪
標準価格 平米 坪	59万3,905 円／平米 196万3,450 円／坪
査定価格 平米 坪	61万8,000 円／平米 204万3,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	216 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	阿倍野１１７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市阿倍野区
地域	大阪府大阪市天王寺区上本町８丁目３０６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	47万1,910 円／平米 156万134 円／坪
推定価格 平米 坪	46万5,038 円／平米 153万7,416 円／坪
標準価格 平米 坪	59万9,276 円／平米 198万1,206 円／坪
査定価格 平米 坪	62万3,000 円／平米 205万9,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情