路線価 (2023) 大阪府大阪市浪速区桜川1-4-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市浪速区大阪府大阪市浪速区桜川１丁目４番７
価格時点	2023 年
駅名	なんば駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億8,300万 円 (678 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 138万1,908 円 1平米 41万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2億8,300万 円 (678 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 138万1,908 円／坪 1平米 41万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浪速区及び隣接区の住商混在地域及び商業地域一帯である。事業所等の跡地がマンション用地として利用されるケースが多く、需要者の中心は収益物件の保有等を目的とする法人並びにマンション開発を目的とする不動産事業者等の法人であり、コロナ禍においてもマンション等の事業用地需要は底堅い。取引される画地の規模は様々で、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は浪速区及びその周辺における住商混在地域一帯。事業所等が混在する地域も含まれる。比較的規模の大きい画地の場合、需要者層はマンション開発業者、投資家、地元地縁の企業が中心と把握される。市内中心部に近接した利便性の高い地域の中では、地価水準が比較的低いことから、堅調な需要が認められる。取引の中心となる価格帯は、規模や形状等の取引対象となる不動産の内容等により異なるため、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、浪速区及び西区に位置する代替性が認められる住商混在地等の取引事例を採用して試算されたものであり、市場実態を反映した説得力の高い価格である。一方、当該地域においては、堅調な土地取引価格に比して賃料水準はやや低位であり、収益価格はやや低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域には事業所のほか賃貸マンション等の収益物件も認められる一方、分譲マンション用地の需要が近年高まってきている。比準価格は市場で実際に取引された規範性の高い事例から算出されており、高い説得力が認められる。収益価格は規範性はあるものの、想定の要素が介在しやすく比準価格と比較してやや精度が劣る。以上から、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、周辺の標準地との均衡性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	なんば駅西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	205.1 坪 (678 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の共同住宅、事業所等が混在する地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市浪速区大阪府大阪市浪速区桜川１丁目４番７
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	30 m
面積	660 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)マンションを中心に事業所等が混在する地域で、事業所等の跡地はマンション用地としての利用が進んでいる。コロナ禍においても都市部での土地需要は底堅く、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (2)地域要因に特段の変動はなく、当面の間は概ね現状とおり推移していくものと予測される。利便な立地環境から、マンション用地を中心に堅調な需要があり、地価水準は強含み傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 145万7,946 円 1平米 44万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 145万1,334 円 1平米 43万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 145万7,946円 1平米 44万1,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 133万8,930円 1平米 40万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 145万1,334円 1平米 43万9,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 133万8,930円 1平米 40万5,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な物価高の動きやウクライナ情勢等の懸念事項はあるものの、依然と続く金融緩和、円安等の影響により、投資市場は拡大傾向にある。 (2)停滞していた社会経済活動は回復しつつある。一方で、世界的な金融引締めが続く中、世界景気の下振れが国内景気の下押しリスクとなっている。
地域要因
(1)コロナ禍においても立地条件の良いマンション適地に対する需要は旺盛で、投資用マンションや賃貸マンションにおいても需要は底堅く推移している。 (2)停滞していた経済活動の回復とともに当地域の需要も戻ってきており、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	浪速１０７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市浪速区
地域	大阪府大阪市浪速区桜川１丁目４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万7,671 円／平米 148万 円／坪
推定価格 平米 坪	45万4,386 円／平米 150万2,200 円／坪
標準価格 平米 坪	44万5,914 円／平米 147万4,192 円／坪
査定価格 平米 坪	44万6,000 円／平米 147万4,476 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	西１１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市浪速区桜川１丁目４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万9,653 円／平米 145万3,493 円／坪
推定価格 平米 坪	46万6,032 円／平米 154万702 円／坪
標準価格 平米 坪	44万1,318 円／平米 145万8,997 円／坪
査定価格 平米 坪	44万1,000 円／平米 145万7,946 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	浪速１０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市浪速区
地域	大阪府大阪市浪速区桜川１丁目４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万7,263 円／平米 121万4,171 円／坪
推定価格 平米 坪	35万4,550 円／平米 117万2,142 円／坪
標準価格 平米 坪	43万9,343 円／平米 145万2,468 円／坪
査定価格 平米 坪	43万9,000 円／平米 145万1,334 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	浪速１０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市浪速区
地域	大阪府大阪市浪速区桜川１丁目４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	46万6,621 円／平米 154万2,649 円／坪
推定価格 平米 坪	46万8,864 円／平米 155万64 円／坪
標準価格 平米 坪	43万4,939 円／平米 143万7,908 円／坪
査定価格 平米 坪	43万5,000 円／平米 143万8,110 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	西１０９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市浪速区桜川１丁目４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万2,405 円／平米 192万5,431 円／坪
推定価格 平米 坪	56万3,907 円／平米 186万4,277 円／坪
標準価格 平米 坪	47万9,921 円／平米 158万6,619 円／坪
査定価格 平米 坪	48万 円／平米 158万6,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情