路線価 (2023) 大阪府大阪市浪速区恵美須東1-1-378外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市浪速区大阪府大阪市浪速区恵美須東１丁目１番３７８外
価格時点	2023 年
駅名	恵美須町駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	8,230万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 165万9,612 円 1平米 50万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	8,230万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 165万9,612 円／坪 1平米 50万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 主たる同一需給圏は浪速区及び周辺区の商業地域。需要者は賃料収入目的の不動産業者、宿泊施設業者等。南西約７００ｍに星野リゾートのＯＭＯ７が開業し訪問客の増加が期待される。地価はインバウンドで急上昇したが、コロナでインバウンドが蒸発して急落した。コロナ禍は収まっていないが、訪日客は増加しつつある。地価は強含みで推移してきたが、２０２２年末の利上げで不透明感が強くなっている。中心となる価格帯は画地規模が多様なため見出しがたい。 (2) 同一需給圏は、浪速区を中心とした商業地域・混在地域である。主な需要者は賃貸収入目的の不動産事業法人等である。周辺ではこれまでインバウンド向けに店舗、ホテル等の開発が進み活況を呈していたが、新型コロナの影響により急激に客足が減少し、賃貸需要、投資需要が減退した。近時では客足に戻りの動きがみられ、アフターコロナを見据えた投資需要も増加している。需要者の特性や画地規模等により価格水準は異なり中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、浪速区内商業地域における取引事例を採用して試算されたものであり、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は店舗・共同住宅を建築・賃貸したと想定して試算したところ、収益性を反映した価格が得られた。本件標準地は商業地域内にあるので比準価格を標準に、収益価格を関連付け、周辺の地価公示標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、浪速区に位置する代替競争関係にある取引事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。収益価格は、想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。従って、比準価格及び収益価格を関連付け、周辺標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	恵美須町駅南東方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市浪速区大阪府大阪市浪速区恵美須東１丁目１番３７８外
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)通天閣の近くで中低層の店舗兼共同住宅、ホテル等の混在する商業地域。低層利用も少なからずあり容積率を活用した中層化（１階は店舗、２階以上は共同住宅またはホテル）が進行するものと予測される。 (2)通天閣の近くで中低層の店舗兼共同住宅、ホテル等の混在する商業地域である。近時では観光客の戻りやウィズコロナの動きも進んでおり、周辺店舗の需要や地価は回復基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 173万5,650 円 1平米 52万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 175万2,180 円 1平米 53万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 173万5,650円 1平米 52万5,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 161万22円 1平米 48万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 175万2,180円 1平米 53万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 161万22円 1平米 48万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)浪速区では星野リゾートのＯＭＯ７が開業したほか、大型ホテルの建設が続いている。賃貸マンションも増加中である。 (2)世界的な物価高の動きやウクライナ情勢等の懸念事項はあるものの、依然と続く金融緩和、円安等の影響により、投資市場は拡大傾向にある。
地域要因
(1)店舗・共同住宅、宿泊施設等の混在する商業地域で、地域要因の変動は特に見られない。 (2)店舗・共同住宅、ホテル等の混在する商業地域で、近時では観光客の戻りもみられ、周辺店舗等については回復基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	浪速１０７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市浪速区
地域	大阪府大阪市浪速区恵美須東１丁目１番３７８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万5,929 円／平米 249万9,101 円／坪
推定価格 平米 坪	81万1,629 円／平米 268万3,245 円／坪
標準価格 平米 坪	54万4,717 円／平米 180万834 円／坪
査定価格 平米 坪	54万5,000 円／平米 180万1,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	浪速１０７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市浪速区
地域	大阪府大阪市浪速区恵美須東１丁目１番３７８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万7,671 円／平米 148万 円／坪
推定価格 平米 坪	45万4,386 円／平米 150万2,200 円／坪
標準価格 平米 坪	52万8,356 円／平米 174万6,745 円／坪
査定価格 平米 坪	52万8,000 円／平米 174万5,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市浪速区恵美須東１丁目１番３７８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万7,464 円／平米 210万7,456 円／坪
推定価格 平米 坪	68万3,093 円／平米 225万8,305 円／坪
標準価格 平米 坪	50万801 円／平米 165万5,648 円／坪
査定価格 平米 坪	50万1,000 円／平米 165万6,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情