路線価 (2023) 大阪府大阪市浪速区日本橋4-3-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市浪速区大阪府大阪市浪速区日本橋４丁目３番７外
価格時点	2023 年
駅名	恵美須町駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 271万920 円
1平米当たり	1平米 82万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	9億1,100万 円 (868 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 347万1,300 円 1平米 105万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	9億1,100万 円 (868 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 347万1,300 円／坪 1平米 105万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、浪速区及びその周辺区内に存する商業地域であり、主たる需要者は店舗出店を目的とした事業者や収益性に着目した投資家等であると考えられる。近年は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受け不動産取引市場は停滞していたが、ウィズコロナへの移行に伴って不動産取引市場の回復が期待される。尚、価格時点においては、未だ市場が停滞気味であり、中心価格帯の把握は困難な状況である。 (2) 同一需給圏は浪速区及びその周辺における幹線道路沿道の商業地域を中心にその背後地域等にも及ぶ。需要者は、地縁のある企業や賃貸経営目的の不動産業者等が中心となる。比較的規模の大きな画地については、ホテル、マンション開発業者も市場参加者となる。社会経済活動の回復とともに、地価も強含み傾向にある。取引の中心となる価格帯は、需要者や取引対象不動産の内容等により異なるため、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域内の不動産は投資採算性の観点から、特に収益価格を重視して取引される。また、代替競争関係にある不動産との比較の観点から地域の特性が類似する取引事例から試算した比準価格も重視される。よって本件では、実証性を有する比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけ、周辺標準地等とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から求めており市場性を反映した価格が試算されている。商業地においては投資採算性を考慮するため、収益性を重視した収益価格も一定の説得力を有するが、その試算過程において想定の要素が多いため、比準価格と比較すると説得力にやや劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、前年価格との検討及び市場動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	恵美須町駅北方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	262.6 坪 (868 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市浪速区大阪府大阪市浪速区日本橋４丁目３番７外
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	49 m
面積	810 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２１．８ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)日本有数の電気屋街である「でんでんタウン」の一画に位置する。ウィズコロナへの移行によって、新型コロナの影響下から脱しつつあり、今後とも繁華性を取り戻すことによる地価の回復が予想される。 (2)古くは大阪で代表的な電気街であったが、近年はホビー関連の店舗が増加している。今後も当面の間は同様に推移していくものと予測される。停滞していた社会経済活動が回復しつつあり、地価は強含みで推移していく。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 353万7,420 円 1平米 107万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 357万480 円 1平米 108万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 353万7,420円 1平米 107万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 340万5,180円 1平米 103万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 357万480円 1平米 108万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 340万5,180円 1平米 103万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナへの移行によって、景気は緩やかに持ち直しつつあるものの、世界的な金融引締め等の新たなリスクについて注視が必要である。 (2)社会経済活動は回復しつつあり、景気は緩やかに持ち直している。他方、円安と世界的な物価上昇が進行しており、景気下押しリスクとなっている。
地域要因
(1)新型コロナの影響による集客減がテナントの売上高に大きく影響していたが、ウィズコロナへの移行によって客足が戻り、地価が上昇に転じている。 (2)従来は電気街であったが、近年はホビー関連店舗やホテルが増加し、さらには店舗兼共同住宅等も見られるようになっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	西１１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市浪速区日本橋４丁目３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万2,335 円／平米 321万4,540 円／坪
推定価格 平米 坪	102万7,524 円／平米 339万6,994 円／坪
標準価格 平米 坪	108万1,604 円／平米 357万5,783 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	北１０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市浪速区日本橋４丁目３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万3,459 円／平米 371万4,155 円／坪
推定価格 平米 坪	109万5,640 円／平米 362万2,186 円／坪
標準価格 平米 坪	105万6,548 円／平米 349万2,948 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市浪速区日本橋４丁目３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	102万2,808 円／平米 338万1,403 円／坪
推定価格 平米 坪	121万4,287 円／平米 401万4,433 円／坪
標準価格 平米 坪	105万2,242 円／平米 347万8,712 円／坪
査定価格 平米 坪	105万 円／平米 347万1,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	468 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	船場建築線
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	西１１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市浪速区日本橋４丁目３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万9,757 円／平米 307万3,777 円／坪
推定価格 平米 坪	96万3,228 円／平米 318万4,432 円／坪
標準価格 平米 坪	109万4,577 円／平米 361万8,672 円／坪
査定価格 平米 坪	109万 円／平米 360万3,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市浪速区日本橋４丁目３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万2,987 円／平米 285万3,035 円／坪
推定価格 平米 坪	91万6,368 円／平米 302万9,513 円／坪
標準価格 平米 坪	107万3,030 円／平米 354万7,437 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	468 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情