路線価 (2023) 岩手県奥州市水沢佐倉河字東沖ノ目51-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 奥州市岩手県奥州市水沢佐倉河字東沖ノ目５１番２
価格時点	2023 年
駅名	水沢駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	681万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,221 円 1平米 2万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	686万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,882 円／坪 1平米 2万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は奥州市水沢地区の住宅地域一円で、水沢地区内居住者及び通勤者が主な需要者層である。供給は小規模宅地開発による分譲地や既存の宅地が中心。近隣地域は国道４号とその東側を並走する幹線市道に挟まれた地域に位置し、周辺には郊外型量販店や公共公益施設等の集積が進んだため生活利便性は良好で、周辺では小規模な宅地開発も散見される。取引される価格帯は土地面積２４０㎡で総額７００万円前後の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は奥州市水沢やや郊外の住宅地域一円で、主たる需要者は市内の居住者及び通勤者らである。幹線道路に挟まれた地区でロードサイド店舗へのアクセスも良く、その利便性から農地転用等によるミニ開発分譲も見られる。市内において価格水準は高位であるが、近年、既成の市街地からの需要シフトが見られ、当地域の需要は底堅い。土地は２４０㎡程度で総額７００万円程度、新築の戸建物件は総額２８００万円程度が需要の中心と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では公営住宅のほかに収益物件も見られるものの、旧来からの地主の資産運用を目的に建設された物件が多く、共同住宅を想定した収益価格は低位に試算された。一方比準価格は信頼性の高い複数の取引事例から得られた価格でその実証性は高い。居住の快適性が重視されている地域の特性を踏まえた結果、収益価格は参考に留め、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺はアパート等も見られるが、地主の資産運用目的の物件が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性・利便性や類似不動産の取引水準等の市場動向を重視して取引される地域と判断されることから、市場の実勢を反映した比準価格を妥当なものと判断、採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水沢駅北東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	72.3 坪 (239 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奥州市岩手県奥州市水沢佐倉河字東沖ノ目５１番２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	12 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	水沢地区北東部郊外に位置する住宅地域
街路	基準方位　北、　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺では幹線道路沿いを中心に商業施設が集積したため良好な生活利便性が確保されており、概ね熟成した住宅地域であることから、当面現状のとおり推移するものと予測する。 (2)農地も残るが概ね熟成した住宅地域で、今後も利便性良好な住環境を維持していくものと予測する。土地取引は活発ではないが、地価は概ね横這い基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万4,221 円 1平米 2万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万4,882 円 1平米 2万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)奥州市全体の人口は微減、世帯数は微増。水沢地区の住宅地では相対的な価格が低位で商業施設の充実が進む郊外部を指向する傾向が定着している。 (2)奥州市全体では人口微減、世帯数微増。県内経済は持ち直し基調で、低金利も続いているが、宅地供給がやや過剰で、未だ住宅地需要は弱含み。
地域要因
(1)周辺の幹線道路沿いに商業集積が進み生活利便性が向上しているものの、郊外部の住宅地としては価格水準がやや高位で需要は伸び悩んでいる。 (2)格別の要因変動はないが、特に一次取得者層の人気エリアとなっている。
個別的要因	(1)南面道路で日照等に優れ、競争力は維持されている。 (2)南道路で競争力は高い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢佐倉河字東沖ノ目５１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,903 円／平米 11万5,389 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,082 円／平米 11万2,675 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,870 円／平米 9万8,750 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢佐倉河字東沖ノ目５１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,321 円／平米 7万3,793 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,158 円／平米 7万6,560 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,874 円／平米 8万2,233 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢佐倉河字東沖ノ目５１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,920 円／平米 7万2,468 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,320 円／平米 8万7,014 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,346 円／平米 8万7,100 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢佐倉河字東沖ノ目５１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,426 円／平米 6万916 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,360 円／平米 7万7,228 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,447 円／平米 8万4,128 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢佐倉河字東沖ノ目５１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,232 円／平米 10万9,865 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,165 円／平米 10万3,031 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,681 円／平米 9万8,125 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情