路線価 (2023) 大阪府大阪市浪速区幸町3-3-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市浪速区大阪府大阪市浪速区幸町３丁目３番１０外
価格時点	2023 年
駅名	桜川駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	2億 円 (309 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 213万8,982 円 1平米 64万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2億 円 (309 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 213万8,982 円／坪 1平米 64万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 主たる同一需給圏は浪速区を中心とする大阪市内商業地域。主たる需要者は賃料収入目的の不動産会社、機関投資家等。難波や西区の堀江地区に近く、千日前通に面し容積率も６００％あるので中高層のワンルームマンションが増加している。投資用ワンルームの売買も活発である。地価は強含みで推移してきたが、２０２２年末の事実上の利上げで先行きは不透明感が強くなっている。中心となる価格帯は画地規模が多様なため把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、浪速区及びその周辺に位置する商業地域一帯である。背後の住宅等が混在する地域も含まれる。需要者層はマンション開発業者、賃貸経営目的の不動産会社等である。都心部を中心とした好調なマンション市況の影響により、当地域の不動産市況も強含み傾向で推移している。需要者の特性や画地規模等により価格水準は異なり、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似した商業地域の取引事例から試算したものであり、市場実勢を反映した価格である。収益価格は店舗・共同住宅を新築・賃貸したと想定して試算したもので、収益性を反映した価格である。本件では市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、周辺の地価公示標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の価格牽連性を有する取引事例から求められたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映しており、理論的で検証の手段として有用である。したがって、比準価格を中心に収益価格を関連付け、前年価格との検討及び市場動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	桜川駅西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	93.5 坪 (309 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼車庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所、共同住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市浪速区大阪府大阪市浪速区幸町３丁目３番１０外
標準地の範囲
東	170 m
西	10 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	28 m
面積	310 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	５０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)千日前通に面して店舗・共同住宅、事務所ビル等が混在する商業地域である。利便性の高い地域なのでワンル－ムマンションが増加し続けており、この傾向は今後も続くものと予測される。 (2)利便な立地が着目され、マンション用地需要が増加している。今後も当面の間は同様に住宅系色彩が増していくものと予測される。堅調な需要により、地価は強含み傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 221万5,020 円 1平米 67万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 220万1,796 円 1平米 66万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 221万5,020円 1平米 67万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 207万6,168円 1平米 62万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 220万1,796円 1平米 66万6,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 207万6,168円 1平米 62万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)浪速区では星野リゾートのＯＭＯ７が開業したほか、大型ホテルの建設が続いている。賃貸マンションも増加中である。 (2)社会経済活動は回復しつつあり、景気は緩やかに持ち直している。他方、円安と世界的な物価上昇が進行しており、景気下押しリスクとなっている。
地域要因
(1)事務所ビルの多い地域だったが、ワンルームマンション需要が強いため徐々に転換が進行している。 (2)都心部を中心とした好調なマンション市況を反映して、当地域のマンション用地需要も増加している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	浪速１０７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市浪速区
地域	大阪府大阪市浪速区幸町３丁目３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万6,725 円／平米 243万5,613 円／坪
推定価格 平米 坪	88万7,517 円／平米 293万4,131 円／坪
標準価格 平米 坪	67万3,382 円／平米 222万6,201 円／坪
査定価格 平米 坪	67万3,000 円／平米 222万4,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	浪速１０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市浪速区
地域	大阪府大阪市浪速区幸町３丁目３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万6,345 円／平米 256万6,597 円／坪
推定価格 平米 坪	82万6,924 円／平米 273万3,811 円／坪
標準価格 平米 坪	63万5,118 円／平米 209万9,700 円／坪
査定価格 平米 坪	63万5,000 円／平米 209万9,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	西１０９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市浪速区幸町３丁目３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	85万3,825 円／平米 282万2,745 円／坪
推定価格 平米 坪	87万4,317 円／平米 289万492 円／坪
標準価格 平米 坪	67万3,069 円／平米 222万5,166 円／坪
査定価格 平米 坪	67万3,000 円／平米 222万4,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	80 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	西１１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市浪速区幸町３丁目３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万2,335 円／平米 321万4,540 円／坪
推定価格 平米 坪	102万7,524 円／平米 339万6,994 円／坪
標準価格 平米 坪	69万9,948 円／平米 231万4,028 円／坪
査定価格 平米 坪	70万 円／平米 231万4,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情