路線価 (2023) 大阪府大阪市浪速区桜川2-11-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市浪速区大阪府大阪市浪速区桜川２丁目１１番１８
価格時点	2023 年
駅名	桜川駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	1億6,100万 円 (299 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 177万5,322 円 1平米 53万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億6,100万 円 (299 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 177万8,628 円／坪 1平米 53万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 主たる同一需給圏は浪速区を中心とする大阪市内商業地域。主たる需要者は賃料収入目的の不動産会社、投資家等。難波や南堀江に近く利便性の高い地域である。桜川駅から近く、あみだ池筋に面し容積率も４００％あるので中高層のワンルームマンションが増加している。地価は強含みで推移してきたが、２０２２年末の事実上の利上げで先行きは不透明感が強くなっている。中心となる価格帯は画地規模が多様なため把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、浪速区及び周辺区に位置する商業地域、混在地域である。需要者層は賃貸経営目的の不動産会社、地縁性を有する事業法人等が想定される。都心へのアクセスが比較的良好なことからマンション需要は堅調に推移しており、都市部での需要拡大の影響を受け価格は上昇基調にある。取引される画地の規模は様々で、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は浪速区及び大阪市内商業地域の取引事例から試算したものであり、市場実勢を反映した価格が得られた。収益価格は事務所・共同住宅を新築・賃貸したと想定して試算したもので、収益性を反映した価格である。本件では市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地「大阪浪速５－１」（元町３－１－４）を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、浪速区及び西区に位置する住商混在地等の取引事例を採用して試算されたものであり、市場実態を反映した説得力の高い価格である。一方、当該地域においては、堅調な土地取引価格に比して賃料水準はやや低位であり、収益価格はやや低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	桜川駅南方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	90.4 坪 (299 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所、共同住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市浪速区大阪府大阪市浪速区桜川２丁目１１番１８
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路（あみだ池筋）に面して中高層の事務所、共同住宅等の混在する地域。駅から近いのでワンルームマンションが増加しており、この傾向は今後も続くものと予測される。 (2)周辺は事業所等からマンションへの建替えが進む商業地域である。周辺ではマンション適地の需要は旺盛で、投資用マンション需要はコロナ禍でも底堅く、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 186万1,278 円 1平米 56万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 187万4,502 円 1平米 56万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 186万1,278円 1平米 56万3,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 169万2,672円 1平米 51万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 187万4,502円 1平米 56万7,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 169万2,672円 1平米 51万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)浪速区では星野リゾートのＯＭＯ７が開業したほか、大型ホテルの建設が続いている。賃貸マンションも増加中である。 (2)世界的な物価高の動きやウクライナ情勢等の懸念事項はあるものの、依然と続く金融緩和、円安等の影響により、投資市場は拡大傾向にある。
地域要因
(1)幹線道路沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域で地域要因の変動は特に見られない。 (2)事務所、賃貸マンションが混在する地域であり、マンション適地や投資用マンションへの需要は比較的堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	浪速１０７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市浪速区
地域	大阪府大阪市浪速区桜川２丁目１１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万8,600 円／平米 141万6,952 円／坪
推定価格 平米 坪	44万3,601 円／平米 146万6,545 円／坪
標準価格 平米 坪	56万6,540 円／平米 187万2,981 円／坪
査定価格 平米 坪	56万7,000 円／平米 187万4,502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	天王寺１０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市天王寺区
地域	大阪府大阪市浪速区桜川２丁目１１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万6,943 円／平米 210万5,734 円／坪
推定価格 平米 坪	76万9,577 円／平米 254万4,222 円／坪
標準価格 平米 坪	55万9,692 円／平米 185万342 円／坪
査定価格 平米 坪	56万 円／平米 185万1,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	214 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市浪速区桜川２丁目１１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万5,013 円／平米 200万173 円／坪
推定価格 平米 坪	60万3,251 円／平米 199万4,348 円／坪
標準価格 平米 坪	57万720 円／平米 188万6,800 円／坪
査定価格 平米 坪	57万1,000 円／平米 188万7,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市浪速区桜川２丁目１１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万9,286 円／平米 168万3,700 円／坪
推定価格 平米 坪	51万8,453 円／平米 171万4,006 円／坪
標準価格 平米 坪	54万55 円／平米 178万5,422 円／坪
査定価格 平米 坪	54万 円／平米 178万5,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	573 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情