路線価 (2023) 大阪府大阪市浪速区木津川1-3-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市浪速区大阪府大阪市浪速区木津川１丁目３番１１
価格時点	2023 年
駅名	大正駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4,050万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万544 円 1平米 22万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	4,070万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万3,850 円／坪 1平米 22万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、浪速区及び隣接区に及ぶ中小工場、作業所等を中心とする工業地域一円と判定される。主たる需要者は中小規模の製造業・流通関連の事業者等が想定される。世界的な物価高の影響が懸念されるものの、コロナ禍においても工業系用途の不動産需要は底堅く地価は上昇傾向にて推移している。需要者の特性や画地規模等により価格水準は異なり中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、大阪市内を中心とした小規模工場や倉庫、事業所等が多く見られる中に住宅も混在する地域一帯。需要者は周辺部に地縁を有する法人及び個人事業者等が中心となる。近年、運輸施設を中心に事業所用地の需要が増加しており、地価水準は上昇傾向にある。取引の中心帯は、規模や形状、取引の個別性により大きく異なるが、１㎡あたり２０万円台前半～半ば程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。一方、同一需給圏内においては、堅調な土地取引価格に比して賃料水準の上昇は低位であり収益価格はやや低位に求められた。したがって、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、周辺標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、事業所や倉庫等が多く見られる中に住宅等も混在する工住混在地域。比準価格は、規範性の高い取引事例から求められた実証的な価格で、説得力が高い。他方、収益価格は想定の要素が強い面が否めず、比準価格と比較して、やや説得力に劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年価格との検討及び市場動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大正駅東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	作業所、営業所、倉庫が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市浪速区大阪府大阪市浪速区木津川１丁目３番１１
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	30 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	中層倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)作業所、営業所等が建ち並ぶ工業地域であり、当面は現状利用を維持するものと思われる。コロナ禍においても工業系の不動産需要は堅調であり、地価は当面上昇傾向にて推移するものと予測する。 (2)事業所が建ち並ぶ中に住宅等も見られる地域で、近年住宅系色彩が徐々に増しつつある。今後も同様に推移していくものと予測される。倉庫用地の需要が増しており、地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 79万134 円 1平米 23万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 70万4,178円 1平米 21万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 79万134円 1平米 23万9,000円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2019年	1坪 70万4,178円 1平米 21万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な物価高の動きやウクライナ情勢等の懸念事項はあるものの、依然と続く金融緩和、円安等の影響により、投資市場は拡大傾向にある。 (2)停滞していた社会経済活動は回復しつつある。一方で、世界的な金融引締めが続く中、世界景気の下振れが国内景気の下押しリスクとなっている。
地域要因
(1)事業所や営業所、倉庫等が多く見られる内陸部の工業地域で、需要は底堅く、地価は上昇傾向にて推移している。 (2)事業所や営業所、倉庫等が多く見られる内陸部の工業地域で、近年はマンション等も見られるようになってきた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	浪速１０７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市浪速区
地域	大阪府大阪市浪速区木津川１丁目３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万833 円／平米 82万9,254 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,843 円／平米 83万9,205 円／坪
標準価格 平米 坪	23万5,476 円／平米 77万8,484 円／坪
査定価格 平米 坪	23万5,000 円／平米 77万6,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	西１１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市浪速区木津川１丁目３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,893 円／平米 60万4,644 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,406 円／平米 64万2,706 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,661 円／平米 77万2,483 円／坪
査定価格 平米 坪	23万4,000 円／平米 77万3,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福島１１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市福島区
地域	大阪府大阪市浪速区木津川１丁目３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万820 円／平米 86万2,271 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,394 円／平米 109万5,589 円／坪
標準価格 平米 坪	24万1,541 円／平米 79万8,535 円／坪
査定価格 平米 坪	24万2,000 円／平米 80万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	西１０９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市浪速区木津川１丁目３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,579 円／平米 50万4,426 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,727 円／平米 49万1,691 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,459 円／平米 75万5,285 円／坪
査定価格 平米 坪	22万8,000 円／平米 75万3,768 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情