路線価 (2023) 大阪府大阪市西淀川区中島1-100-169 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西淀川区大阪府大阪市西淀川区中島１丁目１００番１６９
価格時点	2023 年
駅名	出来島駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,750万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,750万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円／坪 1平米 12万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西淀川区及び周辺区内の住宅地域と判定した。需要者の中心は概ね西淀川区内の居住者である。近隣地域は、中小規模住宅が多い住宅地域である。西淀川区内の住宅地域では、取引価格に上昇傾向が見られるものもあるが、近隣地域においては隣接する地域で大型の宅地開発が行われているため供給過多の状態であり、周辺の地域と比べ需要は少ない傾向にある。周辺の新築の建売住宅の中心価格帯は２０００万円台後半～３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は阪神なんば線及び阪神本線沿線等で、西淀川区を中心に周辺市区を含む住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する一次取得者である。近隣地域は中小規模住宅が多い地域として熟成度は高いが、最寄駅への接近性がやや劣る。周辺地域において、大規模開発による供給増加がみられたが、需要回復により地価は安定化傾向にある。需要の中心となる価格帯は、新築戸建では敷地規模３０坪程度で総額３，０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は西淀川区内の地域的特性の類似した多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。一方、収益価格は自用目的での取引が中心となった地域であり、収益性より居住の快適性等を重視する傾向があることから低位に試算されたものと判断される。従って、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中小規模住宅が多い住宅地域として市場性に着目した自用目的の取引が中心であり、類似地域においても自用目的の取引が成立している。一方、共同住宅は散見される程度であり賃貸市場の熟成度はやや低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	出来島駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅が多く事務所も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西淀川区大阪府大阪市西淀川区中島１丁目１００番１６９
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　　　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅地域として熟成しており、地域内に特に大きな地域変動要因はなく、当面、ほぼ現状のまま推移するものと予測される。 (2)当該地域は、中小規模住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万3,086 円 1平米 13万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安、資源高に起因するインフレが進行する中、利便性・環境・収益性の良否により、投資対象が厳しく選別される傾向が強まっている。 (2)景気は緩やかに持ち直している。需要は回復傾向にあり、地価水準は横ばい又は上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域的特性は概ね固定化しており、特に大きな地域要因の変化は認められない。 (2)地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域として熟成しているが、需要は安定化傾向にあり、地価は横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市西淀川区中島１丁目１００番１６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,397 円／平米 45万7,540 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,681 円／平米 43万5,337 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,846 円／平米 42万2,659 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市西淀川区中島１丁目１００番１６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,451 円／平米 24万6,135 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,588 円／平米 23万6,670 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,311 円／平米 23万9,060 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,500 円／平米 24万6,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市西淀川区中島１丁目１００番１６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万648 円／平米 53万1,102 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,271 円／平米 53万6,468 円／坪
標準価格 平米 坪	16万664 円／平米 53万1,155 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	207 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市西淀川区中島１丁目１００番１６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,873 円／平米 44万2,584 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,451 円／平米 46万1,025 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,521 円／平米 44万8,032 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	205 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市西淀川区中島１丁目１００番１６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,549 円／平米 42万4,983 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,276 円／平米 42万774 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,809 円／平米 40万9,313 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情