路線価 (2023) 大阪府大阪市西淀川区佃2-185-164 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西淀川区大阪府大阪市西淀川区佃２丁目１８５番１６４
価格時点	2023 年
駅名	千船駅 から 340m
路線価
1坪当たり	1坪 46万2,840 円
1平米当たり	1平米 14万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (72 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万1,774 円 1平米 17万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (72 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万1,774 円／坪 1平米 17万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西淀川区及び周辺区内の住宅地域と判定した。需要者の中心は概ね西淀川区内の居住者である。近隣地域は神崎川と左門殿川の中州にあって軟弱地盤であるため、歴史的にみて周辺の地域と比べ需要は少なかったが、開発事業者による環境整備もあって、物件により価格にかなりのばらつきがみられる。市場での中心価格帯（総額）は土地約２０坪～３０坪の新築戸建住宅で３０００万円台前半であるが、４０００万円台のものも見られている。 (2) 同一需給圏は西淀川区及びその周辺の普通住宅地の圏域であり、主たる需要者は地縁関係のある一次取得者である。佃地区は地盤が軟弱で海抜が低く災害危険度の高い地域であり、居住環境に劣る要因もあるが、最寄駅への接近性は優れているため、需要は強含みに推移している。市場での中心価格帯（総額）は新築戸建住宅（土地約２０坪、建物約３０坪）で３０００万円前後。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は西淀川区内の地域的特性の類似した取引事例を選択し、適切に各要因の比較を行うことができた。後記のとおり、収益価格は求め得なかったが、本件においては、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法を採用して比準価格を求めたが、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映した実証的価格である。他方、戸建賃貸の市場が未成熟であることや地積規模の観点などから、収益不動産の想定が困難であり、収益価格の試算は断念した。そのため、代表標準地との均衡にも留意した上で、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千船駅東方
距離	340 m
土地の状態
土地面積	21.8 坪 (72 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が密集する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西淀川区大阪府大阪市西淀川区佃２丁目１８５番１６４
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	12 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、３．６ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として熟成しており、地域内に特に大きな地域変動要因はなく、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。 (2)近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特に大きな変動は認められず、今後も現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 59万1,774 円 1平米 17万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 59万1,774 円 1平米 17万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 58万5,162円 1平米 17万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 58万5,162円 1平米 17万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安、資源高に起因するインフレが進行する中、利便性・環境・収益性の良否により、投資対象が厳しく選別される傾向が強まっている。 (2)金融緩和の影響によって住宅地の需要は旺盛で、西淀川区における住宅需要も強含みの傾向にある。
地域要因
(1)地域的特性は概ね固定化しており、特に大きな地域要因の変化は認められない。 (2)住宅地域として熟成・安定しており、地域要因の変化は特に見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	214 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市西淀川区佃２丁目１８５番１６４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万480 円／平米 59万6,667 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,587 円／平米 59万3,715 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,457 円／平米 54万3,695 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	218 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市西淀川区佃２丁目１８５番１６４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万8,230 円／平米 62万2,288 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,925 円／平米 61万7,974 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,736 円／平米 59万4,207 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市西淀川区佃２丁目１８５番１６４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,400 円／平米 69万8,888 円／坪
推定価格 平米 坪	20万4,286 円／平米 67万5,370 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,603 円／平米 57万7,238 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市西淀川区佃２丁目１８５番１６４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万5,693 円／平米 74万6,141 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,374 円／平米 73万5,168 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,448 円／平米 55万277 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	218 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市西淀川区佃２丁目１８５番１６４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万6,211 円／平米 81万3,974 円／坪
推定価格 平米 坪	23万3,448 円／平米 77万1,779 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,240 円／平米 60万5,791 円／坪
査定価格 平米 坪	18万9,000 円／平米 62万4,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	0.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情