路線価 (2023) 大阪府大阪市西淀川区姫里2-116-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西淀川区大阪府大阪市西淀川区姫里２丁目１１６番２
価格時点	2023 年
駅名	姫島駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	5,710万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万6,582 円 1平米 24万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5,710万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万6,582 円／坪 1平米 24万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね西淀川区及びその周辺区の商業地域一帯。駅前に立地するものの商圏は狭く、市内中心部等への顧客流出傾向も覗え、どちらかといえば梅田駅まで４駅の阪神本線が使える利便性を生かした賃貸住宅の需要が中心となりつつあり、主たる需要者はそれらの事業を営む法人、資金力を持つ個人、地元不動産業者が中心である。取引件数は少なく、規模的なばらつき等もあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。 (2) 同一需給圏は西淀川区を中心に周辺区を含む商業地域一帯である。需要者は、同一需給圏内に関連性を有する地元企業、不動産業者、投資家等が中心となっている。近隣地域は、最寄駅への接近性及び市内中心部への交通利便性から共同住宅用地としての需要が堅調で、地価は若干の上昇傾向にある。取引される規模、利用状況等の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と代替競争関係にある取引事例を価格判定の基礎とし、市場性を反映した実証的価格である。一方、収益価格は、店舗兼共同住宅を想定して求めたが、賃料、利回り等、試算の過程に多くの想定要素を伴うことから相対的に信頼性がやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駅周辺の商業地域にあり、収益目的の取引が見られるものの相対的に少なく、市場性を重視した取引が中心となっている。店舗の賃貸事例は少ないため賃貸市場の熟成度は低く、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	姫島駅北東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西淀川区大阪府大阪市西淀川区姫里２丁目１１６番２
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、地域要因を大幅に変化させる要因は特に見当たらず、当面現況の土地利用が継続するものと予測する。 (2)当該地域は、中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は若干の上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 83万6,418 円 1平米 25万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 84万3,030 円 1平米 25万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 83万6,418円 1平米 25万3,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 80万6,664円 1平米 24万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 84万3,030円 1平米 25万5,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 80万6,664円 1平米 24万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)以前の商業状況には戻りきれてはいないが、コロナ規制緩和等により、当区の商業地の需要についても回復基調にある。 (2)景気は緩やかに持ち直している。地価水準については、交通利便性が高く需要が底堅い地域を中心に上昇傾向にある。
地域要因
(1)特段の要因変化はないが、駅近の交通利便性の良さからの賃貸共同住宅等への需要が底堅い。 (2)地域要因に大きな変動はない。利便性の高い地域であり、需要は堅調であり、地価は若干の上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	214 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市西淀川区姫里２丁目１１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,207 円／平米 59万9,070 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,685 円／平米 58万7,427 円／坪
標準価格 平米 坪	23万4,723 円／平米 77万5,994 円／坪
査定価格 平米 坪	23万5,000 円／平米 77万6,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	242 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	214 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市西淀川区姫里２丁目１１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万2,939 円／平米 86万9,276 円／坪
推定価格 平米 坪	26万5,043 円／平米 87万6,232 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,422 円／平米 83万4,507 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市西淀川区姫里２丁目１１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,011 円／平米 28万1,046 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,235 円／平米 54万6,267 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,975 円／平米 84万9,559 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市此花区
地域	大阪府大阪市西淀川区姫里２丁目１１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,257 円／平米 85万3,798 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,435 円／平米 81万8,020 円／坪
標準価格 平米 坪	25万948 円／平米 82万9,634 円／坪
査定価格 平米 坪	25万1,000 円／平米 82万9,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	南東
側道幅員2	5.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	207 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市此花区
地域	大阪府大阪市西淀川区姫里２丁目１１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万8,681 円／平米 138万4,159 円／坪
推定価格 平米 坪	39万4,812 円／平米 130万5,248 円／坪
標準価格 平米 坪	27万2,472 円／平米 90万792 円／坪
査定価格 平米 坪	27万2,000 円／平米 89万9,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情