路線価 (2023) 岩手県奥州市胆沢小山字森下3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 奥州市岩手県奥州市胆沢小山字森下３番
価格時点	2023 年
駅名	水沢駅 から 4900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	623万 円 (634 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,498 円 1平米 9,830 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	623万 円 (634 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,498 円／坪 1平米 9,830 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は奥州市胆沢地区及び市内隣接地区の住宅地域一円である。需要者の中心は胆沢地区の居住者の外、市内中心部への通勤者も含まれる。市の中心である水沢地区の市街地から連続する形で住宅が散在し、宅地の密度は高くなく周辺には農地等も多く見られる。大規模店舗や工場等の定住を促進する施設が少ないこともあって宅地需要は総じて弱含みである。土地は６００㎡で６００万円前後が取引の中心価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は、奥州市の中でも水沢地区西域から胆沢地区にかけての住宅地域で、需要者は市内居住者のうち地縁を有する層が中心になるものと判断される。胆沢地区では以前は散見されたミニ開発もみられなくなり、全体として需要は低迷している。近隣地域も同様であるが、一方で供給が少ないのと割安感から地価は僅かな下落あるいはほぼ横這い程度に留まっている。土地は６００㎡前後で、総額６００万円を下回る程度のものが取引需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地でアパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が熟成していないことから収益還元法の適用は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域で自己使用目的で取引されることが一般的と認められるので、市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお代表標準地との均衡は下記の通り得られているものと判断した。 (2) 近隣地域では自用の戸建住宅が利用の大半を占めており、アパート等の収益物件はみられず、賃貸市場は未成熟な状態にある。従って、適正な賃料水準の把握は困難であり、止むを得ず収益価格の試算は見送ることとした。このような地域性を十分に考慮した結果、信頼性の高い取引事例から導き出された比準価格を標準として、代表標準地からの検討を踏まえ、更に一般的要因の動向等も勘案したうえで、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	水沢駅南西方
距離	4900 m
土地の状態
土地面積	191.8 坪 (634 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が見られる郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奥州市岩手県奥州市胆沢小山字森下３番
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	25 m
面積	600 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	旧水沢市域に隣接する住宅地域
街路	基準方位　北、６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域内には空地等の未利用地も見られるが、胆沢地区においては宅地需要が低く、地域要因に特段の変動も見られないことから、今後とも現状のまま推移していくものと予測する。 (2)近隣地域は土地利用度が低い住宅地域であるが、地域要因に特段の変動が認められないため、将来においても現況のとおり推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万2,498 円 1平米 9,830 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万2,498 円 1平米 9,830 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万2,498円 1平米 9,830円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万2,498円 1平米 9,830円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万2,498円 1平米 9,830円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万2,498円 1平米 9,830円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)奥州市胆沢地区の人口は減少傾向だが、世帯数は概ね横這いで推移しており、弱いながらも宅地需要は認められる。 (2)奥州市の人口は県平均と同様の減少傾向だが、郊外部では安価なミニ開発分譲地の売れ行きが比較的堅調で、全体的に地価はやや下落乃至横這い傾向。
地域要因
(1)地域要因に特別な変動は見られないが、長年に亘る地価下落により、値頃感が生じ地価は横這いに転じた。 (2)地域要因に特に変動は見られないが、地価水準が低位で割安感があり、地価は横這い傾向となっている。
個別的要因	(1)二方路地で日照等に優れているものの、画地規模が大きく総額が張るため市場競争力は普通である。 (2)二方路地であるが、側道の接面状況等から競争力が優れているとまでは言えない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奥州胆沢（公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市胆沢小山字森下３番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,026 円／平米 2万3,228 円／坪
推定価格 平米 坪	6,780 円／平米 2万2,415 円／坪
標準価格 平米 坪	9,224 円／平米 3万495 円／坪
査定価格 平米 坪	9,590 円／平米 3万1,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奥州胆沢（公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市胆沢小山字森下３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,115 円／平米 3万6,746 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
標準価格 平米 坪	9,617 円／平米 3万1,794 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奥州胆沢（公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市胆沢小山字森下３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,281 円／平米 4万601 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,277 円／平米 4万3,894 円／坪
標準価格 平米 坪	9,600 円／平米 3万1,738 円／坪
査定価格 平米 坪	9,980 円／平米 3万2,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奥州水沢（公） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市胆沢小山字森下３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,507 円／平米 2万8,124 円／坪
推定価格 平米 坪	9,948 円／平米 3万2,888 円／坪
標準価格 平米 坪	9,474 円／平米 3万1,321 円／坪
査定価格 平米 坪	9,850 円／平米 3万2,564 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情