路線価 (2023) 大阪府大阪市西淀川区御幣島5-10-86 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西淀川区大阪府大阪市西淀川区御幣島５丁目１０番８６
価格時点	2023 年
駅名	御幣島駅 から 940m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	6,540万 円 (467 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万2,840 円 1平米 14万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	6,540万 円 (467 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万2,840 円／坪 1平米 14万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地にかかる需要者の中心は中小製造業事業者であることから、同一需給圏は西淀川区・尼崎市東部を中心に大阪市西部の中小工業地域を含む圏域であると判定した。円安に起因する製造業の国内回帰や、ポストコロナを見据えた工場地の拡張需要は高まりを見せていることから地価は強含みで推移している。但し取引件数は少なく、規模的なばらつきもあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。 (2) 同一需給圏は、需要者の中心である中小工業事業者の属性に鑑み、西淀川区・尼崎市東部を中心に大阪市西部の中小工業地域を含む圏域であると判定した。西淀川区内では今年に入り、工場跡地を住宅素地としてではなく工場用地として取得するケースが増加している。アフターコロナを見据えた工場地の拡張需要は高まりを見せていることから地価は強含みで推移している。但し、取引件数は少なく、規模的なばらつきもあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は中小規模の工場等が見られる既成工業地域に存し、法人等による自用目的の取引が中心となっている。このため収益価格の前提とする賃貸市場は広がりを欠き、物件ごとの個別性も相まって指標となる相場水準の把握が困難である。以上から収益価格は相対的に精度が劣るものと判断し、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、周辺の類似する標準地等との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は中小規模の工場等が見られる既成工業地域に存し、法人等による自用目的の取引が中心となっている。一方、観測される賃貸事例は個別性が強く、指標となる相場水準の把握が困難であり、このため収益価格は相対的に精度が劣るものと判断した。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、周辺の類似する標準地等との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	御幣島駅北東方
距離	940 m
土地の状態
土地面積	141.3 坪 (467 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場のほか住宅等も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西淀川区大阪府大阪市西淀川区御幣島５丁目１０番８６
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	工場、倉庫の敷地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	32 m
面積	448 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中小規模の工場のほか住宅等も見られる工業地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと予測する。 (2)当該地域は中小規模の工場のほか住宅等も見られる工業地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)製造業の担い手の高齢化により、鉄工・金型を主体とする中小の事業所の廃業がある一方、新業態への転換による中規模工場地への一定の需要がある。 (2)資源高や海外経済減速による下押し圧力はあるものの、新型コロナウイルス感染症や供給制約の影響が和らぐもとで、景気は回復していくとみられる。
地域要因
(1)高齢化による廃業が進む一方、物流需要や新業態の製造業も生まれており、工場立地としての新たな需要が創出されてきている。 (2)地域的特性は概ね固定化しており、特に大きな地域要因の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	218 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市西淀川区御幣島５丁目１０番８６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,030 円／平米 48万2,775 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,394 円／平米 50万509 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,425 円／平米 49万693 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市西淀川区御幣島５丁目１０番８６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,528 円／平米 46万1,280 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,040 円／平米 46万9,584 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,620 円／平米 47万4,808 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市西淀川区御幣島５丁目１０番８６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,060 円／平米 44万6,508 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,896 円／平米 45万5,884 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,138 円／平米 52万2,804 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	207 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住之江区
地域	大阪府大阪市西淀川区御幣島５丁目１０番８６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万1,101 円／平米 63万1,780 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,463 円／平米 61万6,447 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,475 円／平米 48万4,246 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情