路線価 (2023) 大阪府大阪市東淀川区相川3-1-29 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市東淀川区大阪府大阪市東淀川区相川３丁目１番２９
価格時点	2023 年
駅名	相川駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (73 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万4,342 円 1平米 20万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (73 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万7,648 円／坪 1平米 20万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東淀川区内の阪急電鉄及びＯｓａｋａＭｅｔｒｏ各沿線の住宅地域である。需要者は、東淀川区に地縁のある一次取得者が中心であり、規模によっては建売業者が考えられる。市内の住宅地として需要は安定的に推移している。需要の中心的価格帯は新築戸建住宅で総額３千万円半ば程度である。 (2) 同一需給圏は、東淀川区及び隣接区内の戸建住宅を中心とする住宅地域全般と判定される。需要者の中心は、従来から当区及び隣接区に居住する一次取得者であり、圏外からの転入はあまり見られない。区内北部に川を隔てて位置するため、交通利便性や生活利便性は相対的に劣るものの、居住環境が概ね良好であり一定の需要が見込まれ、コロナ禍においても需給動向は概ね安定的である。なお、新築戸建住宅の中心価格帯は、３，０００万円台半ばと把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域は小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、賃貸アパートも見受けられるが居住の快適性を指標とした自用目的の戸建住宅が取引の中心であり、収益目的の取引は少ない地域である。標準地は小規模画地で共同住宅の想定が困難であることから収益価格は試算できなかった。よって当該標準地においては取引市場の実態を反映し説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地周辺は一部に共同住宅が見られるものの、小規模な戸建住宅を中心とする住宅地域であり、居住を前提とした個人による自用目的での取引が大半を占めている。画地規模、周辺土地利用状況等を勘案すると、収益想定は経済的合理性に欠けるため、適用しなかった。従って、市場性を反映した実証的な比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	相川駅東方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	22.1 坪 (73 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市東淀川区大阪府大阪市東淀川区相川３丁目１番２９
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	10 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。地価は横這いからやや回復傾向にある。 (2)小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、特段の地域変動要因が無いことから、当面は現状を維持しつつ推移すると予測される。需給はややタイトであり、地価は若干強含みで推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 68万4,342 円 1平米 20万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 68万7,648 円 1平米 20万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 68万4,342円 1平米 20万7,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 67万4,424円 1平米 20万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 68万7,648円 1平米 20万8,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 67万4,424円 1平米 20万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが景気を下押しするリスクとなっている。物価上昇も懸念要因。 (2)コロナ禍における各種政策効果により景気は緩やかに持ち直している。金融緩和が続く中、不動産への需要は底堅く、都心部の地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)交通・生活利便性に優れた住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状のまま推移することが予測され、地価はやや回復基調が見受けられる。 (2)区内北東部に位置し、中小規模の一般住宅が多い住宅地域であり、コロナ禍にあっても需給は比較的タイトで、地価は緩やかに上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	308 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区相川３丁目１番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万4,028 円／平米 77万3,697 円／坪
推定価格 平米 坪	23万6,134 円／平米 78万659 円／坪
標準価格 平米 坪	21万1,969 円／平米 70万770 円／坪
査定価格 平米 坪	21万2,000 円／平米 70万872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	308 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区相川３丁目１番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万789 円／平米 66万3,808 円／坪
推定価格 平米 坪	20万988 円／平米 66万4,466 円／坪
標準価格 平米 坪	20万3,223 円／平米 67万1,855 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	308 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区相川３丁目１番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,786 円／平米 70万3,471 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,671 円／平米 68万6,560 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,981 円／平米 69万4,197 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	308 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区相川３丁目１番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,468 円／平米 57万179 円／坪
推定価格 平米 坪	17万101 円／平米 56万2,354 円／坪
標準価格 平米 坪	20万3,714 円／平米 67万3,478 円／坪
査定価格 平米 坪	20万4,000 円／平米 67万4,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情