土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府大阪市東淀川区大桐2-17-24 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 大阪市東淀川区
大阪府大阪市東淀川区大桐2丁目17番24 (大阪東淀川)
  • 周辺状況: 住宅地 (中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域)
  • だいどう豊里駅 から 600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
49万5,900
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
15万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 大阪市東淀川区大阪府大阪市東淀川区大桐2丁目17番24
価格時点 2023
駅名 だいどう豊里駅 から 600m
路線価
1坪当たり 1坪 49万5,900
1平米当たり 1平米 15万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月05日
鑑定評価額 総額
1,320万
(70 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 62万4,834
1平米 18万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月04日
鑑定評価額 総額
1,340万
(70 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 63万1,446 円/坪
1平米 19万1,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1)  同一需給圏は、東淀川区及び周辺区内の住宅地域と判定した。需要者の中心は概ね東淀川区内の居住者である。近隣地域及びその周辺は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。当該地域の需要は徐々に回復しつつあり、地価はやや上昇傾向である。地価水準は190千円/㎡前後と把握される。

(2) 同一需給圏は、東淀川区及び隣接区内の戸建住宅を中心する住宅地域全般と判定される。需要者の中心は、従来から当区及び隣接区に居住する一次取得者であり、圏外からの転入はあまり見られない。区内東部に位置し区内での位置付けはやや低位であるものの、交通利便性や生活利便性が確保されていることから一定の需要が存在し、コロナ禍においても需給動向は概ね安定的である。なお、新築戸建住宅の中心価格帯は、3,000万円台半ばと把握される。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1)  比準価格は東淀川区内の地域の特性の類似した取引事例を選択し、適切に標準化補正及び地域要因の比較を行うことができた。後記の通り、収益価格は求め得なかったが、本件においては、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を標準に、周辺の標準地及び基準地価格に留意し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 対象標準地周辺は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住を前提とした個人による自用目的での取引が大半を占めている。画地規模、周辺土地利用状況等を勘案すると、収益想定は経済的合理性に欠けるため、適用しなかった。従って、市場性を反映した実証的な比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 だいどう豊里駅北方
距離 600 m
土地の状態
土地面積 21.2 坪 (70 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位 北東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 大阪市東淀川区大阪府大阪市東淀川区大桐2丁目17番24
標準地の範囲
80 m
西 40 m
60 m
110 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 7 m
奥行き 10 m
面積 70 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北  6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当分の間現状のまま推移すると予測する。地価は周辺の取引状況等よりやや上昇傾向が続くと思われる。

(2)中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域変動要因が無いことから、当面は現状を維持しつつ推移すると予測される。需給はややタイトであり、地価は若干強含みで推移すると予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 62万4,834
1平米 18万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 63万1,446
1平米 19万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 62万4,834
1平米 18万9,000
前年から次年への変動率 1.1 %
2022年
1坪 61万8,222
1平米 18万7,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 63万1,446
1平米 19万1,000
前年から次年への変動率 2.1 %
2019年
1坪 61万8,222
1平米 18万7,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)建築資材の高騰、消費者物価の上昇等の影響も受け、東淀川区内の住宅地の地価水準は概ね上昇傾向である。

(2)コロナ禍における各種政策効果により景気は緩やかに持ち直している。金融緩和が続く中、不動産への需要は底堅く、都心部の地価は上昇傾向にある。

地域要因
(1)中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変化は認められない。

(2)中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。コロナ禍にあっても需給は比較的タイトで、地価は緩やかに上昇している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 317
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市東淀川区
地域 大阪府大阪市東淀川区大桐2丁目17番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
15万3,264 円/平米
50万6,691 円/坪
推定価格 平米
14万8,253 円/平米
49万124 円/坪
標準価格 平米
18万9,098 円/平米
62万5,158 円/坪
査定価格 平米
19万1,000 円/平米
63万1,446 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 308
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市東淀川区
地域 大阪府大阪市東淀川区大桐2丁目17番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
19万6,078 円/平米
64万8,234 円/坪
推定価格 平米
19万6,272 円/平米
64万8,875 円/坪
標準価格 平米
18万3,432 円/平米
60万6,426 円/坪
査定価格 平米
18万5,000 円/平米
61万1,610 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 308
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市東淀川区
地域 大阪府大阪市東淀川区大桐2丁目17番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
20万1,675 円/平米
66万6,738 円/坪
推定価格 平米
20万2,074 円/平米
66万8,057 円/坪
標準価格 平米
18万5,049 円/平米
61万1,772 円/坪
査定価格 平米
18万7,000 円/平米
61万8,222 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 308
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市東淀川区
地域 大阪府大阪市東淀川区大桐2丁目17番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
20万3,601 円/平米
67万3,105 円/坪
推定価格 平米
19万9,845 円/平米
66万688 円/坪
標準価格 平米
18万8,533 円/平米
62万3,290 円/坪
査定価格 平米
19万 円/平米
62万8,140 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 308
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市東淀川区
地域 大阪府大阪市東淀川区大桐2丁目17番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
18万2,860 円/平米
60万4,535 円/坪
推定価格 平米
18万6,517 円/平米
61万6,625 円/坪
標準価格 平米
19万908 円/平米
63万1,142 円/坪
査定価格 平米
19万3,000 円/平米
63万8,058 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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