路線価 (2023) 大阪府大阪市東淀川区豊里5-13-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市東淀川区大阪府大阪市東淀川区豊里５丁目１３番１７
価格時点	2023 年
駅名	だいどう豊里駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3,030万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万954 円 1平米 20万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,050万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万4,260 円／坪 1平米 21万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東淀川区内の阪急電鉄及びＯｓａｋａＭｅｔｒｏ各沿線の住宅地域である。需要者は、東淀川区に地縁のある一次取得者が中心であり、規模によっては建売業者が考えられる。市内の住宅地として需要は安定的に推移している。需要の中心的価格帯は新築戸建住宅で総額４千万円弱程度までである。 (2) 同一需給圏は東淀川区及び隣接区・隣接市内の住宅地域。需要者は主として東淀川区内に居住する一次取得者及びマンション等から住み替えの二次取得者であり、規模等によっては不動産開発業者、建売業者等も考えられるが、区外からの転入者は少ない。街区が整然としており、区内では比較的人気の高い地域であり、規模を有する駐車場の開発等、画地の細分化による住宅分譲が進んでいる。細分化後の新築戸建住宅で３０百万～３５百万円が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸マンションも見られるが居住の快適性を指標とした自用目的の戸建住宅が取引の中心である。標準地の画地規模、立地条件等から賃貸住宅の想定は投資採算面からやや実現性に欠け、試算価格も低価格水準であった。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡を踏まえ、他の標準地価格との検討にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い複数の取引事例に基づき求められたもので、市場性を反映した実証性の高い試算価格である。一方収益価格は標準地の収益性を重視した理論的な試算価格である。標準地の所在する地域の特性及び規模等を考慮すると賃貸収入目的より、自用の戸建住宅利用を目的とする需要が強いと判断した。したがって、比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	だいどう豊里駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	43.9 坪 (145 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市東淀川区大阪府大阪市東淀川区豊里５丁目１３番１７
標準地の範囲
東	15 m
西	20 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	20 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。地価は横這いからやや回復傾向にある。 (2)中小規模戸建住宅が建ち並ぶ概ね熟成した住宅地域であり、特段の変動要因は認めがたく、現況を維持し、しばらくは地価も安定基調が継続していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 69万954 円 1平米 20万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 69万4,260 円 1平米 21万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 69万954円 1平米 20万9,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 68万1,036円 1平米 20万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 68万1,036円 1平米 20万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが景気を下押しするリスクとなっている。物価上昇も懸念要因。 (2)新型コロナの地価に対する影響は一部の用途を除き見受けられない。市況は前向きな動きが多く見られるようになり、需要も強含み傾向にある。
地域要因
(1)駅徒歩圏の住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状のまま推移することが予測され、地価はやや回復基調が見受けられる。 (2)街区が整然としており、居住環境が比較的良好な住宅地域である。一般的要因の影響を受けて、地価は緩やかな上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	308 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区豊里５丁目１３番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,641 円／平米 74万2,663 円／坪
推定価格 平米 坪	22万497 円／平米 72万8,963 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,072 円／平米 68万1,274 円／坪
査定価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	308 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区豊里５丁目１３番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万7,059 円／平米 68万4,537 円／坪
推定価格 平米 坪	20万1,883 円／平米 66万7,425 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,704 円／平米 65万6,915 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	308 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区豊里５丁目１３番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万6,078 円／平米 64万8,234 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,272 円／平米 64万8,875 円／坪
標準価格 平米 坪	20万278 円／平米 66万2,119 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	308 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区豊里５丁目１３番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万792 円／平米 66万3,818 円／坪
推定価格 平米 坪	20万991 円／平米 66万4,476 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,137 円／平米 64万5,123 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	308 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区豊里５丁目１３番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万6,504 円／平米 78万1,882 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,567 円／平米 77万8,785 円／坪
標準価格 平米 坪	20万5,915 円／平米 68万755 円／坪
査定価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情