路線価 (2023) 大阪府大阪市東淀川区瑞光4-3-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市東淀川区大阪府大阪市東淀川区瑞光４丁目３番６
価格時点	2023 年
駅名	瑞光四丁目駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,780万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万4,588 円 1平米 19万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3,800万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万7,894 円／坪 1平米 19万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、東淀川区及び周辺区内の住宅地域と判定した。需要者の中心は概ね東淀川区内の居住者である。近隣地域及びその周辺は一般住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域である。当該地域の需要は徐々に回復傾向で、地価はやや上昇傾向である。地価水準は２００千円／㎡前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、東淀川区及び隣接区内の戸建住宅を中心する住宅地域全般と判定される。需要者の中心は、従来から当区及び隣接区に居住する一次取得者であり、圏外からの転入はあまり見られない。商業の中心となる上新庄駅付近まではやや距離があるものの、生活利便性は概ね良好であり、コロナ禍においても需給動向は安定的である。なお、土地８０㎡程度の新築戸建住宅の中心価格帯は、３，０００万円台半ばと把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は東淀川区内の地域的特性の類似した多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。一方、収益価格は収益項目及び費用項目に若干の想定要因が介在する。本件においては、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象地周辺は、一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域である。市場での小規模な画地に対する需要動向を勘案すると、収益物件を前提とする投資目的よりも寧ろ、居住を前提とした自用目的での取引が中心になると考えられることから、比準価格を標準として収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	瑞光四丁目駅東方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	57.8 坪 (191 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市東淀川区大阪府大阪市東淀川区瑞光４丁目３番６
標準地の範囲
東	10 m
西	70 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、一般住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域として概ね熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、当分の間現状のまま推移すると予測する。地価は周辺の取引状況等よりやや上昇傾向が続くと思われる。 (2)一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、特段の地域変動要因が無いことから、当面は現状を維持しつつ推移すると予測される。需給はややタイトであり、地価は若干強含みで推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 67万1,118 円 1平米 20万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 65万7,894 円 1平米 19万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 67万1,118円 1平米 20万3,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 65万7,894円 1平米 19万9,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築資材の高騰、消費者物価の上昇等の影響も受け、東淀川区内の住宅地の地価水準は概ね上昇傾向である。 (2)コロナ禍における各種政策効果により景気は緩やかに持ち直している。金融緩和が続く中、不動産への需要は底堅く、都心部の地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)一般住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変化は認められない。 (2)一般戸建住宅を中心とする既存の住宅地域である。コロナ禍にあっても需給は比較的タイトで、地価は緩やかに上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	308 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区瑞光４丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万6,504 円／平米 78万1,882 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,567 円／平米 77万8,785 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,725 円／平米 67万209 円／坪
査定価格 平米 坪	20万5,000 円／平米 67万7,730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	308 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区瑞光４丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,605 円／平米 60万6,998 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,241 円／平米 60万5,795 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,143 円／平米 66万4,979 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	303 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区瑞光４丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万278 円／平米 62万9,059 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,132 円／平米 64万5,106 円／坪
標準価格 平米 坪	20万5,402 円／平米 67万9,059 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	312 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区瑞光４丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,965 円／平米 77万3,488 円／坪
推定価格 平米 坪	23万2,818 円／平米 76万9,696 円／坪
標準価格 平米 坪	20万360 円／平米 66万2,390 円／坪
査定価格 平米 坪	20万2,000 円／平米 66万7,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情