路線価 (2023) 大阪府大阪市東淀川区淡路4-424 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市東淀川区大阪府大阪市東淀川区淡路４丁目４２４番
価格時点	2023 年
駅名	淡路駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 94万2,210 円
1平米当たり	1平米 28万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,660万 円 (79 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万4,122 円 1平米 33万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,660万 円 (79 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万4,122 円／坪 1平米 33万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、東淀川区及びその周辺区内の駅前の商業地域が圏域である。需要者は同一需給圏に地縁を有する個人事業者、賃貸経営を目的とする法人事業者となる。駅や繁華性の高い商店街にも近接しているが、需給動向は横ばいである。複合不動産の取引総額の把握は困難であるが、土地のみの取引の価格帯は３，０００万円前後であると思料される。 (2) 同一需給圏は、主として大阪市内北部に存するＪＲ線、阪急線、地下鉄沿線の商業地域である。需要者は当該地域に地縁性を有する個人事業者や賃貸経営を目的とする法人等が中心である。当該地域は駅への接近性に優れ、旧来からの商業地として相応の繁華性を有する立地条件にある。利便性・繁華性の高い地域であるため商業用地としての需要は堅調である。市場の中心となる価格帯は、取引件数が少なく物件間の格差も大きいため、明確な価格水準の把握は困難。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は東淀川区及び周辺区の地域的特性の類似する多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。一方、収益価格は商業地において収益性を重視すべきであるが、収益項目及び費用項目に若干の想定要因が介在する。従って、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格も関連づけ、類似する他の標準地及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地は、商業地域に存するため、利便性のみならず収益性をも重視して取引が行われる傾向にある。取引事例比較法は規範性の高い事例を中心に比準価格を求めた。収益還元法については、店舗兼事務所の賃貸について一定の需要があると考えられるが、多様な需要の反映という意味では想定項目が多く規範性が若干劣る。したがって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	淡路駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	23.9 坪 (79 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市東淀川区大阪府大阪市東淀川区淡路４丁目４２４番
標準地の範囲
東	0 m
西	10 m
南	20 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	4.5 m
奥行き	18 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は小売店舗、店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。淡路駅周辺の区画整理事業により、駅の東側は整備されつつある。地価は立地条件、取引の状況等よりほぼ横ばい傾向が続くと思われる。 (2)当該地域は小売店舗、店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。淡路駅周辺の区画整理事業により住環境の向上等が見込まれる。駅前立地であるが、市況を反映して地価水準は横ばい傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 115万488 円 1平米 34万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 115万488 円 1平米 34万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 115万488円 1平米 34万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 111万4,122円 1平米 33万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 115万488円 1平米 34万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 111万4,122円 1平米 33万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は緩和されつつあり、東淀川区の商業地の地価は横ばい傾向乃至上昇傾向であるが、先行きは不透明である。 (2)新型コロナの地価に対する影響は一部の用途を除き見受けられない。市況は前向きな動きが多く見られるようになり、需要も強含み傾向にある。
地域要因
(1)小売店舗、店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変化は認められない。 (2)淡路駅に近接した商業地域であり、その希少性から需要は安定している。一般的要因の影響等もあり、地価は概ね横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	317 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区淡路４丁目４２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万5,531 円／平米 67万9,485 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,531 円／平米 67万9,485 円／坪
標準価格 平米 坪	33万9,721 円／平米 112万3,118 円／坪
査定価格 平米 坪	34万 円／平米 112万4,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	308 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区淡路４丁目４２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,430 円／平米 99万9,834 円／坪
推定価格 平米 坪	29万2,349 円／平米 96万6,506 円／坪
標準価格 平米 坪	34万3,536 円／平米 113万5,730 円／坪
査定価格 平米 坪	34万4,000 円／平米 113万7,264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	312 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区淡路４丁目４２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万4,388 円／平米 100万6,307 円／坪
推定価格 平米 坪	28万9,893 円／平米 95万8,386 円／坪
標準価格 平米 坪	35万3,097 円／平米 116万7,339 円／坪
査定価格 平米 坪	35万3,000 円／平米 116万7,018 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	308 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市旭区
地域	大阪府大阪市東淀川区淡路４丁目４２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万6,657 円／平米 91万4,628 円／坪
推定価格 平米 坪	29万1,218 円／平米 96万2,767 円／坪
標準価格 平米 坪	35万1,713 円／平米 116万2,763 円／坪
査定価格 平米 坪	35万2,000 円／平米 116万3,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情