路線価 (2023) 大阪府大阪市東淀川区豊新5-56-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市東淀川区大阪府大阪市東淀川区豊新５丁目５６番９
価格時点	2023 年
駅名	上新庄駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億300万 円 (707 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万8,822 円 1平米 28万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2億200万 円 (707 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万5,516 円／坪 1平米 28万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東淀川区及び隣接・周辺区内の共同住宅、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。需要者の中心はマンション開発業者、収益物件の取得を考える地元個人投資家等である。収益用又は開発用のマンション適地として一定の需要が見込まれることから地価の上昇は継続している。成約価格は敷地規模、利用目的等により様々で、需要の中心的価格帯の把握は見いだしにくい。 (2) 同一需給圏は、大阪市内のマンション適地全般に及ぶと判定されるが、特に市内北部の路線商業地域との価格牽連性が強いと判断される。需要者は、店舗付賃貸マンション等の建設を企図する不動産業者や個人投資家等が中心であるものと把握される。市場の需給動向については、良好な資金調達環境等を反映し安定的に推移しているものと把握され、中心価格帯については、９０万円／坪から１００万円／坪程度が一定の目安となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は幹線道路沿いに店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域に存する。需要者の特性等から投資採算性を考慮した価格である収益価格は重視すべき価格であるが、想定要素が多く、信頼性はやや劣る。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格である。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引事例については、規範性が高い事例を多数収集し得た。一方、収益還元法は、需要者の価格形成過程に着目した理論的な手法であるが、想定要素の如何により価格が変動するという特徴を有する。以上より本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上新庄駅南東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	213.9 坪 (707 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道店舗と共同住宅が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	265 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市東淀川区大阪府大阪市東淀川区豊新５丁目５６番９
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	39 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	265 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿道店舗、中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。特段、地域要因に大きな変動はなく現状維持で推移すると予測する。住居系投資物件の需要は堅調で地価は上昇と予測する。 (2)幹線道路沿いに店舗や中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、特段の変動要因は認められない。地価については、需給動向は堅調であり、上昇傾向にて推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 98万1,882 円 1平米 29万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 96万8,658 円 1平米 29万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 98万1,882円 1平米 29万7,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 92万2,374円 1平米 27万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 96万8,658円 1平米 29万3,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 92万2,374円 1平米 27万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウイズコロナの経済情勢のなか、東淀川区の商業地の地価は回復傾向といえる。 (2)物価上昇や建築費の高騰等、各動向には注視が必要であるが、借り入れコストは低位を維持しており投資用マンションなどに対する需要は堅調である。
地域要因
(1)既存の路線商業地域で、特段、地域要因に変動はない。収益マンション適地の需要は堅調で、地価はやや上昇傾向といえる。 (2)地域要因の変動は特段認められない。地価については、利便性等によりマンション用地としての需要が認められることから上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	308 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区豊新５丁目５６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	58万4,251 円／平米 193万1,534 円／坪
推定価格 平米 坪	34万1,139 円／平米 112万7,806 円／坪
標準価格 平米 坪	28万5,233 円／平米 94万2,980 円／坪
査定価格 平米 坪	29万4,000 円／平米 97万1,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	303 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区豊新５丁目５６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万7,514 円／平米 104万9,701 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,262 円／平米 109万5,152 円／坪
標準価格 平米 坪	28万4,834 円／平米 94万1,661 円／坪
査定価格 平米 坪	29万3,000 円／平米 96万8,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	308 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区豊新５丁目５６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,106 円／平米 69万7,916 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,639 円／平米 70万6,291 円／坪
標準価格 平米 坪	28万1,104 円／平米 92万9,330 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	313 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市旭区
地域	大阪府大阪市東淀川区豊新５丁目５６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万4,638 円／平米 90万7,953 円／坪
推定価格 平米 坪	27万8,208 円／平米 91万9,756 円／坪
標準価格 平米 坪	30万117 円／平米 99万2,187 円／坪
査定価格 平米 坪	30万9,000 円／平米 102万1,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	308 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市旭区
地域	大阪府大阪市東淀川区豊新５丁目５６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万6,912 円／平米 91万5,471 円／坪
推定価格 平米 坪	31万1,372 円／平米 102万9,396 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,703 円／平米 89万8,250 円／坪
査定価格 平米 坪	28万 円／平米 92万5,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情