路線価 (2023) 大阪府大阪市東成区大今里南3-40-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市東成区大阪府大阪市東成区大今里南３丁目４０番１２
価格時点	2023 年
駅名	近鉄今里駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,410万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 71万790 円 1平米 21万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,420万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 71万4,096 円／坪 1平米 21万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東成区及び隣接区の住宅地域である。需要者は、東成区、生野区に地縁を有する個人が中心と考えられる。需要は、インフレによる地価が上昇傾向にあることから、強くなる傾向にある。中心となる価格帯は同規模の土地で約２，５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は近鉄今里駅、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ今里駅、新深江駅を最寄駅とする住宅地域及び住工混在地域等である。需要者は東成区内に居住する一次取得者のほか、隣接する生野区や東大阪市等からの転入も想定される。対象標準地は最寄駅に近く、生活利便施設との位置関係も良好であり、住宅地としての需要は堅調に推移している。市場の中心価格帯は標準地規模の場合、２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域において、規範性の高い取引事例を収集しえた。周辺には、共同住宅等の収益物件も認められる。対象地に収益物件を想定したが、収益価格は、やや低く求められた。中規模戸建住宅の多い地域であり、自用目的の取引が中心である。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集し試算しており、市場実態を反映した価格として高い規範性が認められる。収益価格も東成区内において想定建物と一定の類似性を有する賃貸事例を収集し試算している。しかし、主たる需要者は収益性より居住の快適性や利便性等を重視して行動することから、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	近鉄今里駅北方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	33.9 坪 (112 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅を中心とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市東成区大阪府大阪市東成区大今里南３丁目４０番１２
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	14 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当面は現状の住環境を維持しつつ推移すると予測する。地価は、やや上昇傾向と予測する。 (2)中小規模の一般住宅を中心とした住宅地域であり、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないものと予測する。標準地の立地及び周辺の取引状況等から、地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 71万4,096 円 1平米 21万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 71万4,096 円 1平米 21万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 71万4,096円 1平米 21万6,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 71万4,096円 1平米 21万6,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)インフレにより、地価水準についても上昇傾向にある。東成区の住宅地も地価は、上昇傾向にある。 (2)東成区では人口は微増傾向が続いている。土地の取引件数は前年に比べ少なく、取引価格はやや上昇傾向にある。
地域要因
(1)駅徒歩圏に位置し、価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は、認められない。地価は、やや上昇傾向にある。 (2)近鉄今里駅に加え千日前線新深江駅にも近く、利便性の高い住宅地として、需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	311 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東成区
地域	大阪府大阪市東成区大今里南３丁目４０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万8,983 円／平米 79万78 円／坪
推定価格 平米 坪	23万8,287 円／平米 78万7,777 円／坪
標準価格 平米 坪	21万6,231 円／平米 71万4,860 円／坪
査定価格 平米 坪	21万8,000 円／平米 72万708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	311 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東成区
地域	大阪府大阪市東成区大今里南３丁目４０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,690 円／平米 67万93 円／坪
推定価格 平米 坪	20万4,697 円／平米 67万6,728 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,765 円／平米 68万3,565 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	311 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東成区
地域	大阪府大阪市東成区大今里南３丁目４０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,229 円／平米 85万3,705 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,270 円／平米 83万4,005 円／坪
標準価格 平米 坪	21万8,605 円／平米 72万2,708 円／坪
査定価格 平米 坪	22万1,000 円／平米 73万626 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	302 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東成区
地域	大阪府大阪市東成区大今里南３丁目４０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,802 円／平米 37万9,535 円／坪
推定価格 平米 坪	18万82 円／平米 59万5,351 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,667 円／平米 71万2,995 円／坪
査定価格 平米 坪	21万8,000 円／平米 72万708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情