路線価 (2023) 大阪府大阪市東成区深江北3-26-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市東成区大阪府大阪市東成区深江北３丁目２６番１２
価格時点	2023 年
駅名	深江橋駅 から 710m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億6,500万 円 (795 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万4,342 円 1平米 20万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億6,500万 円 (795 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万4,342 円／坪 1平米 20万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東成区を中心に周辺区や東大阪市の内、中小規模の倉庫、工場が多い工業地域全般と判定される。需要者は倉庫や事業所等を必要とする事業会社が想定される。最寄り駅に比較的近く、周辺には住宅地域が近接することから、従業員の確保や通勤の便の点で優れ、工業地として安定した需要が見込まれる。供給が少ないため需給はタイトであり、コロナ禍にあっても地価は緩やかな上昇傾向にある。中心となる価格帯は坪単価で６５万円～７５万円である。 (2) 同一需給圏は東成区及び近隣市区の工業地域及び住工混在地域等である。需要者は主として倉庫・事業所等の利用を目的とした事業会社が中心であり、近隣法人による土地取得ニーズも確認される。東成区内には工業地が少なく、物件供給が少ない状態が続いており、一定規模以上の事業用地に対する需要は近隣市を含め堅調に推移している。市場の中心価格帯は、標準地規模を前提に１億７，０００万円程度と想定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から得られた価格であり、不動産市場の実態を反映した価格として規範性は高いと言える。一方、収益価格は不動産の収益性を反映している点で尊重すべき価格であるが、各種想定数値の如何に左右される点で相対的に規範性に劣ると考えられる。以上より、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し試算している。収益価格も、想定建物と一定の代替競争関係が認められる賃貸事例を収集し試算することができたが、評価の過程で多数の想定項目を内包しているため、価格が流動的となる側面がある。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	深江橋駅南東方
距離	710 m
土地の状態
土地面積	240.5 坪 (795 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場、倉庫等が多い工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市東成区大阪府大阪市東成区深江北３丁目２６番１２
標準地の範囲
東	0 m
西	190 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層工場倉庫地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	44 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の中小規模工場、倉庫が多い工業地域であり、地域要因に特段の変動は無く、当面は現状のまま推移すると予測する。需給はややタイトであり、東成区などの市内東部の工業地の地価は緩やかな上昇傾向にある。 (2)中小規模の工場、倉庫等を中心とした工業地域であり、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないものと予測する。標準地の立地及び周辺の取引状況等から、地価水準は概ね上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 70万4,178 円 1平米 21万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 70万4,178 円 1平米 21万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 70万4,178円 1平米 21万3,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 66万4,506円 1平米 20万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 70万4,178円 1平米 21万3,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 66万4,506円 1平米 20万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍における各種政策効果により景気は緩やかに持ち直している。金融緩和が続く中、不動産への需要は底堅く、都心部の地価は上昇傾向にある。 (2)東成区では人口は微増傾向が続いている。土地の取引件数は前年に比べ少なく、取引価格は上昇傾向にある。
地域要因
(1)駅に比較的近く、中小規模の工場や倉庫が多い工業地域として熟成している。供給が限定的であるのに対して需要は底堅く、地価は上昇している。 (2)一定規模以上の事業用地に対する需要は近隣市を含め堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	307 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市東成区深江北３丁目２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,740 円／平米 70万3,318 円／坪
推定価格 平米 坪	21万4,655 円／平米 70万9,649 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,740 円／平米 70万3,318 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	233 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	307 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市東成区深江北３丁目２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,342 円／平米 58万2,987 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,972 円／平米 57万8,457 円／坪
標準価格 平米 坪	20万5,125 円／平米 67万8,143 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	307 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市東成区深江北３丁目２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,794 円／平米 49万1,913 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,194 円／平米 48万3,317 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,903 円／平米 65万7,573 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	313 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市東成区深江北３丁目２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,679 円／平米 58万4,101 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,557 円／平米 63万3,287 円／坪
標準価格 平米 坪	22万5,361 円／平米 74万5,043 円／坪
査定価格 平米 坪	23万 円／平米 76万380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	311 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東成区
地域	大阪府大阪市東成区深江北３丁目２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,690 円／平米 67万93 円／坪
推定価格 平米 坪	20万4,697 円／平米 67万6,728 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,025 円／平米 68万7,731 円／坪
査定価格 平米 坪	21万2,000 円／平米 70万872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情