路線価 (2023) 大阪府大阪市生野区中川西2-15-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市生野区大阪府大阪市生野区中川西２丁目１５番２４
価格時点	2023 年
駅名	鶴橋駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万5,982 円／坪 1平米 14万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は生野区における住工混在の住宅地域の圏域。需要者は、他区からの転入はほとんど認められず、地区内に地縁を有する一次取得者が中心である。コロナ禍による影響は薄れつつあるが、最寄駅から遠いうえ、接面道路幅員が狭く、需要はやや弱い状況が続いている。需要の中心となる価格帯は、新築戸建では敷地規模２０～２５坪程度で建込総額２，５００～３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は生野区北部から中部にかけての住宅地域又は住宅系混在地域である。住宅地需要者は地縁性のある一次取得者が中心である。当該地域は交通利便性や住環境等に劣るため住宅需要選好性は従来劣っているが、住宅に対する実需は各種政策効果が下支えとなって、地価は横ばい圏内で推移している。中心価格帯は土地のみで１，０００万円台前半、新築戸建住宅で２，０００万円台後半から３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。周辺において多数の取引事例が収集され、豊富な取引事例の中から特に規範性の高い取引事例を採用した。なお、画地規模から共同住宅の想定は現実性に乏しく、さらに戸建住宅としての賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との価格均衡性をも検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 小規模な画地が多く、自用の戸建住宅用地としての利用が標準的であるため収益価格を試算することは出来なかった。一方、比準価格の試算で採用した事例はいずれも同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場実態を適切に示していることから規範性が高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鶴橋駅南東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	26.9 坪 (89 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅が密集し、小工場もみられる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市生野区大阪府大阪市生野区中川西２丁目１５番２４
標準地の範囲
東	0 m
西	15 m
南	30 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	13 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、３．２ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は小規模住宅を主とし、接近条件や環境条件が劣る混在住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと判断される。 (2)戸建住宅が密集する住宅地域で、当面現状のまま推移する。従来市場閉塞感があり、利便性や街路条件に劣るものの、戸建住宅に対する底堅い実需に下支えされて、地価は横ばい圏内で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生野区は市内上位の高率な高齢化傾向が続く。需給はＪＲ大阪環状線沿線を中心に堅調であるが、立地条件による二極化がみられる。 (2)実需や投資需要が総じて堅調である一方、需要選好性の違いから区内でも地価の多極化傾向が認められる。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域として熟成しており、地価は横ばい傾向で推移している。 (2)利便性等に劣位が認められるものの、各種政策効果が下支えとなって、住宅地に対する実需は堅調で、地価は底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	209 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市生野区中川西２丁目１５番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,101 円／平米 35万770 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,248 円／平米 57万9,370 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,172 円／平米 54万6,059 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市生野区中川西２丁目１５番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,599 円／平米 50万1,186 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,599 円／平米 50万1,186 円／坪
標準価格 平米 坪	14万110 円／平米 46万3,204 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市生野区中川西２丁目１５番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,573 円／平米 62万6,728 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,282 円／平米 60万2,624 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,045 円／平米 49万2,743 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	209 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市生野区中川西２丁目１５番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,620 円／平米 55万4,152 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,620 円／平米 55万4,152 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,638 円／平米 52万7,763 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情