路線価 (2023) 大阪府大阪市生野区巽東2-112-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市生野区大阪府大阪市生野区巽東２丁目１１２番４外
価格時点	2023 年
駅名	南巽駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,670万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万5,326 円 1平米 17万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,670万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万5,326 円／坪 1平米 17万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は地下鉄千日前線沿線で生野区東部を中心とする住宅地域である。需要者は当区に地縁性を有する一次取得者層が中心であり、周辺地域からの転入は少ない。需給動向は最寄駅が地下鉄駅であり、都心へのアクセスに優れるが、需要者の住宅選好性や周辺の土地の利用状況から、需要は現状を維持している。取引の中心価格帯は、土地は１００㎡程度で１５００～２０００万円、建売の新築戸建物件は３０００万円前後とみられる。 (2) 同一需給圏は生野区の住宅地域又は住宅系混在地域である。生野区内の住宅地需要者は総じて地縁性を有する者が中心であり、従来から住宅市場は閉塞的である。また、小さいながらも新型コロナの影響は見られたが、回復傾向にある。中心価格帯は土地のみで２，０００万円台前半程度、新築戸建住宅で３，０００万円台中盤程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺では賃貸マンションやアパートもみられるが、投資目的での用地取得は少なく、自己使用目的での戸建住宅としての取引が中心である。したがって、需要者は収益性よりも居住環境の快適性や利便性等を重視して、取引の意思決定を行うものと考えられる。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との価格均衡性をも検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域の地域特性から取引事例比較法及び収益還元法を適用した。対象標準地は一般住宅、作業所等が見られる住宅地域に存する。取引は自用目的が中心である。需要者の特性等から、収益性より居住の快適性・利便性をより重視する。従って、市場性を反映する取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南巽駅北東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	47.2 坪 (156 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅、市営住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市生野区大阪府大阪市生野区巽東２丁目１１２番４外
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	30 m
北	5 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は住宅や市営住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、現状を維持していくものと考えられる。地価水準は周辺宅地の取引動向等から判断して、ほぼ強含み基調で推移するものと予測する。 (2)熟成した住宅地域であり、環境の変化に寄与する要因もないため当面現状のまま推移すると思われる。また、小さいものの新型コロナの影響が見られたが、現在では回復傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 58万1,856 円 1平米 17万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 58万1,856 円 1平米 17万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 58万1,856円 1平米 17万6,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 58万1,856円 1平米 17万6,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生野区は市内上位の高率な高齢化傾向が続く。需給はＪＲ大阪環状線沿線を中心に堅調であるが、立地条件による二極化がみられる。 (2)資源高や海外経済減速による下押し圧力はあるものの、新型コロナウイルス感染症や供給制約の影響が和らぐもとで、景気は回復していくとみられる。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏にある住宅地域であり、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)利便性の良好な住宅地域であり、需給は回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市生野区巽東２丁目１１２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,560 円／平米 48万7,833 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,445 円／平米 49万759 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,436 円／平米 57万6,685 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	215 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市生野区巽東２丁目１１２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,558 円／平米 55万3,947 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,886 円／平米 53万8,501 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,308 円／平米 61万2,628 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市生野区巽東２丁目１１２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,605 円／平米 47万1,452 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,464 円／平米 47万986 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,713 円／平米 52万8,011 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市生野区巽東２丁目１１２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万1,147 円／平米 76万4,172 円／坪
推定価格 平米 坪	22万6,615 円／平米 74万9,189 円／坪
標準価格 平米 坪	23万9,551 円／平米 79万1,956 円／坪
査定価格 平米 坪	24万2,000 円／平米 80万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情