路線価 (2023) 大阪府大阪市生野区生野東3-16-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市生野区大阪府大阪市生野区生野東３丁目１６番２
価格時点	2023 年
駅名	寺田町駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,460万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	1,460万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万2,184 円／坪 1平米 16万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は生野区南西部、ＪＲ大阪環状線沿線の住宅地域である。需要者の中心は生野区内の居住者或いは、当該地域に地縁性を有する住宅の一次取得者である。当該地域は交通利便性等がやや劣ることから住宅地としての需要はやや低位である。新型コロナの影響により取引が停滞していたが、回復傾向にある。需要の中心的価格帯は土地価格で５０万円／坪～５５万円／坪、新築戸建住宅で３千万円台前半程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は生野区南西部の住宅地域である。需要者は当区の居住者及び地縁を有する一次取得者層が中心である。需要は回復傾向にあり、地価は横ばいから微増傾向で推移しているが、駅接近性がやや劣るため住宅地としての選好性はやや低調である。土地は坪当り５０～５５万円前後、標準的な新築戸建は３，０００万円台前半を中心に取引されている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域の地域特性から取引事例比較法を適用し、収益還元法は非適用とした。比準価格は地域的特性の類似した多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。本件においては、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を標準に、代表標準地の価格との整合性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 小規模な画地が多い成熟した住宅地で、賃貸住宅等の収益物件の建設による事業収益よりも自用目的で住環境を重視した取引が中心であると判断し、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格の試算で採用した事例は、同一需給圏内の規範性が認められる取引で、不動産市場の動向を反映している。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	寺田町駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	26.9 坪 (89 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市生野区大阪府大阪市生野区生野東３丁目１６番２
標準地の範囲
東	90 m
西	25 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	15 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られない。当面、現状のままで推移すると予測する。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で駅からやや遠いため選好性はやや劣る。地域要因に特段の変化はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。当地域における需給動向を反映し、地価は緩やかに上昇している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資源高や海外経済減速による下押し圧力はあるものの、新型コロナウイルス感染症や供給制約の影響が和らぐもとで、景気は回復していくとみられる。 (2)生野区全体としては需要は回復傾向にあり、ＪＲ大阪環状線沿線等を中心に地価は横ばいから上昇傾向に転じているが、地域による二極化がみられる。
地域要因
(1)駅からやや遠く、利便性や選好性のやや劣る地域である。地域の変化は見られないが、土地の需給は回復傾向であり、地価はやや上昇傾向にある。 (2)最寄駅から遠く、やや雑然とした街並みであるため、選好性がやや劣る。地域要因に変動はないが、需要は回復傾向であり、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	217 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市生野区生野東３丁目１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万6,821 円／平米 65万690 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,872 円／平米 64万4,247 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,393 円／平米 53万6,871 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	215 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市生野区生野東３丁目１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,812 円／平米 48万8,666 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,699 円／平米 49万1,599 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,212 円／平米 55万6,109 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	209 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市生野区生野東３丁目１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,689 円／平米 54万4,462 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,512 円／平米 54万7,183 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,890 円／平米 55万8,350 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	209 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市生野区生野東３丁目１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,266 円／平米 61万9,101 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,412 円／平米 61万2,972 円／坪
標準価格 平米 坪	16万530 円／平米 53万712 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情