路線価 (2023) 岩手県奥州市水沢中町1-15外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 奥州市岩手県奥州市水沢中町１番１５外
価格時点	2023 年
駅名	水沢駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	539万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,991 円 1平米 3万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	542万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,653 円／坪 1平米 3万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧水沢市のほか、花巻市、北上市、一関市の中心商業地域一円。需要者は市内外の事業法人や個人事業者が中心である。かつては奥州市の拠点的な商業地域であったが、奥州市の商業活動の重心が郊外路線商業地域に移行して久しく、商況は長期に渡って低迷している。駐車場確保が困難な細長い画地が多いため商業施設向けの投資は極めて少なく、空き店舗も依然として多い。画地規模がまちまちでこれといった総額の取引価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は奥州市の中心部ないし周辺市の中心商業地域で、主たる需要者は市内外の法人及び個人の事業者である。大型店の立地が進む路線商業地域等への顧客の流出により、既存商業地域の商況は低迷しており、空き店舗も増加している。このような状況から物件の更新も進んでおらず築年の古い物件が目立ち、当該要因も地域の需要を減退させている。画地規模や形状が様々で、総額として需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は商業地域で収益物件も見られるものの、事務所向け、店舗向け共に賃料水準が低迷していることを反映して収益価格は低位に試算された。比準価格については同一需給圏内の商業地域に存する複数の取引事例から得られた価格で、取引動向を反映した価格である。従って、信頼性の高い取引事例から求められた比準価格をもって収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地が存する地域は自用の建物を主とする地域で、土地建物への投資額に見合う賃料水準が長らく形成されておらず、収益価格は低位に試算された。比準価格については、市中心部の商業地域等における取引事例について適切に補修正及び要因比較を行い、信頼性の高い価格が試算された。したがって、市場の実勢を反映した実証的な価格である比準価格を妥当なものとして採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水沢駅北西方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	44.2 坪 (146 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店が混在する駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奥州市岩手県奥州市水沢中町１番１５外
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	25 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	水沢駅に近い奥州市水沢地区の中心的な商業地域
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外型店舗での購買行動が一般化したうえ、水沢駅が新幹線非停車駅でビジネス上の拠点性が低下していることや商業活動の担い手の減少等の構造的な問題を抱えており、繁華性の回復は当面期待できない。 (2)駅前の旧来からの中心商店街であるが、路線商業地域、また市外への顧客流出により商業繁華性は低下しており、民間土地取引も少なく、地価は下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万1,991 円 1平米 3万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万2,653 円 1平米 3万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万1,991円 1平米 3万6,900円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2022年	1坪 12万6,289円 1平米 3万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万2,653円 1平米 3万7,100円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 12万6,289円 1平米 3万8,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)奥州市全体の人口は微減、世帯数は微増。自動車中心の購買行動が定着し、店舗の新規出店の大半は郊外路線商業地域で行われている。 (2)奥州市全体では人口微減、世帯数微増。県内経済は持ち直し基調で、当市も製造・物流の新規投資は見られるが、商需要への波及はまだ弱い。
地域要因
(1)駐車の容易な駐車場の不足や後継者難といった構造的な問題は解消されず、商業繁華性が回復する兆しは認められない。 (2)同商店街の核である複合店舗が今春に閉鎖される見込みで、更なる繁華性低下が懸念される。
個別的要因	(1)間口がやや狭く細長い画地のため市場競争力にやや劣る。 (2)間口がやや狭く形状に難があり、競争力にやや劣る。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢中町１番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,165 円／平米 9万6,419 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,303 円／平米 11万100 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,691 円／平米 11万4,688 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢中町１番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,195 円／平米 4万317 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,049 円／平米 9万2,730 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,193 円／平米 11万6,348 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢中町１番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,170 円／平米 7万9,906 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,114 円／平米 11万2,781 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,806 円／平米 13万1,599 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢中町１番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,367 円／平米 12万229 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,492 円／平米 11万7,337 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,216 円／平米 11万9,730 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,200 円／平米 11万9,677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢中町１番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,991 円／平米 12万8,904 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,899 円／平米 12万5,294 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,672 円／平米 12万7,850 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情