土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府大阪市旭区中宮2-145-20 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 大阪市旭区
大阪府大阪市旭区中宮2丁目145番20 (大阪旭)
  • 周辺状況: 住宅地 (中小規模一般住宅のほか店舗も見られる住宅地域)
  • 千林大宮駅 から 780m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
54万5,490
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
16万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 大阪市旭区大阪府大阪市旭区中宮2丁目145番20
価格時点 2023
駅名 千林大宮駅 から 780m
路線価
1坪当たり 1坪 54万5,490
1平米当たり 1平米 16万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2023年01月04日
鑑定評価額 総額
2,130万
(105 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 67万1,118
1平米 20万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月06日
鑑定評価額 総額
2,130万
(105 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 67万1,118 円/坪
1平米 20万3,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は旭区内の京阪本線及びOsakaMetro各沿線の住宅地域である。需要者は、旭区に地縁のある一次取得者が中心であるが、買い替え等による二次取得者も見られる。低金利で購入に有利な状況が継続中で、市内の住宅地として需要は安定的に推移しており、画地規模が大きい場合には開発素地需要も認められる。市場での中心となる価格帯は新築戸建住宅で総額3~4千万円程度である。

(2) 同一需給圏は、概ね旭区及び隣接市区内の住宅地域である。需要者の中心は旭区内の居住者を中心とした一次取得者及びマンション等からの買い替えによる二次取得者である。当該地域は千林大宮駅から徒歩圏内にあり、スーパー、小学校、中学校が近い生活利便性のよい地域であり、安定した不動産需要が認められる。市場の中心価格帯は標準地規模の場合、土地価格2,000万円前半、総額で4,000万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域は中小規模一般住宅のほか店舗も見られる住宅地域であり、賃貸アパートも見受けられるが居住の快適性を指標とした自用目的の戸建住宅が取引の中心であり、収益目的の取引は少ない地域である。標準地は小規模画地で共同住宅の想定が困難であることから収益価格は試算できなかった。よって当該標準地においては取引市場の実態を反映し説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 当該地域は100㎡程度の戸建住宅地であることから、比準価格のみ試算した。中宮及び大宮地区の住宅地の事例を選択し、地域格差を詳細に比準したことから市場性を反映した価格が導出された。当該地域の主たる需要者は市場価値を主たる指標とするものであると考えられることから、本件においては市場価値を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 千林大宮駅西方
距離 780 m
土地の状態
土地面積 31.8 坪 (105 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中小規模一般住宅のほか店舗も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 大阪市旭区大阪府大阪市旭区中宮2丁目145番20
標準地の範囲
20 m
西 0 m
30 m
40 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 7 m
奥行き 14 m
面積 100 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北8m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅のほか店舗も見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。

(2)中小規模一般住宅のほかに店舗も見られる住宅地域として、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は横ばいもしくは若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 67万1,118
1平米 20万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 67万1,118
1平米 20万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 67万1,118
1平米 20万3,000
前年から次年への変動率 0.5 %
2022年
1坪 66万7,812
1平米 20万2,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 67万1,118
1平米 20万3,000
前年から次年への変動率 0.5 %
2019年
1坪 66万7,812
1平米 20万2,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが景気を下押しするリスクとなっている。物価上昇も懸念要因。

(2)旭区の人口は微減、高齢化は上昇傾向が続いている。新設住宅着工戸数が貸家、分譲とも大幅に増加している。

地域要因
(1)駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状のまま推移することが予測され、地価はやや回復基調が見受けられる。

(2)千林大宮駅から徒歩圏内にある住宅地として成熟しており、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。地域要因に変動はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 308
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市旭区
地域 大阪府大阪市旭区中宮2丁目145番20
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
25万9,566 円/平米
85万8,125 円/坪
推定価格 平米
19万4,291 円/平米
64万2,326 円/坪
標準価格 平米
20万4,302 円/平米
67万5,422 円/坪
査定価格 平米
20万8,000 円/平米
68万7,648 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 308
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市旭区
地域 大阪府大阪市旭区中宮2丁目145番20
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
20万5,636 円/平米
67万9,833 円/坪
推定価格 平米
20万7,075 円/平米
68万4,590 円/坪
標準価格 平米
20万7,282 円/平米
68万5,274 円/坪
査定価格 平米
21万1,000 円/平米
69万7,566 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 308
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市旭区
地域 大阪府大阪市旭区中宮2丁目145番20
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
20万63 円/平米
66万1,408 円/坪
推定価格 平米
19万9,865 円/平米
66万754 円/坪
標準価格 平米
19万8,476 円/平米
65万6,162 円/坪
査定価格 平米
20万2,000 円/平米
66万7,812 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 308
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市旭区
地域 大阪府大阪市旭区中宮2丁目145番20
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
17万916 円/平米
56万5,048 円/坪
推定価格 平米
16万9,073 円/平米
55万8,955 円/坪
標準価格 平米
19万8,210 円/平米
65万5,282 円/坪
査定価格 平米
20万2,000 円/平米
66万7,812 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 308
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市旭区
地域 大阪府大阪市旭区中宮2丁目145番20
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
17万4,544 円/平米
57万7,042 円/坪
推定価格 平米
16万5,661 円/平米
54万7,675 円/坪
標準価格 平米
19万3,303 円/平米
63万9,060 円/坪
査定価格 平米
19万7,000 円/平米
65万1,282 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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