路線価 (2023) 大阪府大阪市旭区清水2-70-26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市旭区大阪府大阪市旭区清水２丁目７０番２６
価格時点	2023 年
駅名	千林駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,020万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万462 円 1平米 22万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,020万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万462 円／坪 1平米 22万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京阪電鉄本線及びＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線沿線で、概ね旭区及び隣接市区を含む住宅地域。需要者は当区内居住者を中心に、周辺市区からの一次取得者及び二次取得者などである。比較的人気のある小規模住宅の多い住宅地であり、需要は比較的安定している。画地規模が大きい場合には開発素地需要も認められる。新築戸建で４０００万円まで、中古戸建で２０００～３０００万円程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、概ね旭区及び隣接市区内の住宅地域である。需要者の中心は旭区内の居住者を中心とした一次取得者及びマンション等からの買い替えによる二次取得者である。当該地域は京阪千林駅から徒歩圏内にある生活利便性に優れた地域であり、規模が小さく総額が低いことで幅広い需要者が見込まれる傾向にある。取引の中心価格帯は標準的規模の場合、土地は２，０００万円程度、新築戸建住宅は総額で４，０００万円までである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、周辺に共同住宅等も見受けられるものの、対象標準地は小規模画地で経済合理性を有する共同住宅の想定が困難であり、戸建賃貸市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。よって、取引市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡性の検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等をも踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は容積率が１６０％の小規模戸建住宅地であることから、比準価格のみ試算した。標準地と同じ清水及び隣接の新森所在の住宅地の事例を中心に選択し、地域格差を詳細に比準したことから市場性を反映した価格が導出されたと思料する。当該地域の主たる需要者は市場価値を主たる指標とするものであると考えられることから、本件においては市場価値を反映した比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	千林駅南東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	26.9 坪 (89 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅の多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市旭区大阪府大阪市旭区清水２丁目７０番２６
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	11 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。 (2)当該地域は小規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後も現状のままで推移するものと予測する。旭区内の住宅需要は堅調に推移しており、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 75万462 円 1平米 22万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 75万462 円 1平米 22万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 75万462円 1平米 22万7,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 74万7,156円 1平米 22万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 75万462円 1平米 22万7,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 74万7,156円 1平米 22万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが景気を下押しするリスクとなっている。物価上昇も懸念要因。 (2)旭区の人口は微減、高齢化は上昇傾向が続いている。新設住宅着工戸数が貸家、分譲とも大幅に増加している。
地域要因
(1)駅徒歩圏の住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状のまま推移することが予測され、地価はやや回復基調が見受けられる。 (2)京阪千林駅から徒歩圏内にある住宅地として成熟しており、地価は安定している。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	308 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市旭区
地域	大阪府大阪市旭区清水２丁目７０番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万1,209 円／平米 86万3,557 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,423 円／平米 83万7,816 円／坪
標準価格 平米 坪	22万3,477 円／平米 73万8,815 円／坪
査定価格 平米 坪	23万2,000 円／平米 76万6,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	308 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市旭区
地域	大阪府大阪市旭区清水２丁目７０番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,281 円／平米 71万1,719 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,959 円／平米 70万4,042 円／坪
標準価格 平米 坪	21万7,305 円／平米 71万8,410 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	308 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市旭区
地域	大阪府大阪市旭区清水２丁目７０番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万8,955 円／平米 69万805 円／坪
推定価格 平米 坪	20万1,923 円／平米 66万7,557 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,270 円／平米 71万1,683 円／坪
査定価格 平米 坪	22万4,000 円／平米 74万544 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	308 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市旭区
地域	大阪府大阪市旭区清水２丁目７０番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万1,910 円／平米 83万2,814 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,673 円／平米 83万8,643 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,728 円／平米 76万9,399 円／坪
査定価格 平米 坪	24万2,000 円／平米 80万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	308 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市旭区
地域	大阪府大阪市旭区清水２丁目７０番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万7,430 円／平米 85万1,064 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,896 円／平米 60万1,348 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,993 円／平米 70万4,155 円／坪
査定価格 平米 坪	22万2,000 円／平米 73万3,932 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情